如何防范房地产抵押物二次抵押风险

发表于 讨论求助 2019-01-12 16:05:30

来源:中国农村金融杂志社

作者:江苏高邮农商银行 朱晓明


近几年来,为了解决一些中小企业融资难、担保难的问题,房地产登记部门按照相关法律规定,对这些中小企业开放了办理二次抵押登记的窗口。但随着我国经济发展增速放缓,一些中小企业资金链断裂,到主债权人依法对其进行清偿时,由于房地产具有完整性的特征,主债权人在处置债务人的房地产时面临不利局面。防控房地产抵押登记中进行二次抵押所产生的清偿风险,切实保护第一顺序抵押人权益的实现,对银行业金融机构来说尤为重要。


案例介绍


某银行在发放一笔公司类贷款时,与贷款企业签订了房地产抵押合同,并按照相关法律规定,到房地产登记部门办理了抵押登记。不久,该贷款企业由于资金需要,向一家民间融资公司借款,用已向该行办理房地产抵押登记的他项权利上的余值,向这家民间融资公司办理了二次抵押。


在本项合同到期后,按照当地房地产登记部门的要求(一般要求合同期限为3年),该行办理了第二次转贷而形成二次抵押登记。该企业信用违约后,该行依法向人民法院提起诉讼,在执行过程中,二次抵押关系人以抵押第一顺序人身份向法院申请主张债权。经该行向法院申请举证和法院审查,由于房地产登记部门的操作人员未按标准流程操作,在该行在房地产登记部门办理二次抵押登记时,按照“先注销后登记”的原则,同时注销了该行和该民间融资机构的两个抵押关系,这一操作使得该行重新回到第一顺序抵押人的法律地位(若登记部门不正规的注销操作未发生,该行则面临沦为第二顺序人的风险,债权的实现将十分艰难)。    


房地产抵押物二次抵押的相关规定及风险点

上述两个债权人与该企业办理房地产抵押登记的行为,不违反担保法第三十五条之规定,“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分”。


按照物权法第一百九十九条的规定,同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿规定。依上所述,房地产登记部门开放了办理二次抵押登记的窗口后,债务人可以凭主债权人确认的评估价格和他项权证,到登记部门办理二次抵押手续。


但在上述案例中,该行最终获得法院支持是存在幸运成分的。从深层次上分析,一是房地产抵押登记部门出于利益的需要,强制对债权人办理抵押物登记提出期限要求,这一行为已明显违反了物权法的相关规定;二是债务人在办理房地产二次抵押权登记时,主债权人无法从正规渠道获取有关债权人与债务人办理二次抵押的信息,存在风险隐患。


首先,抵押登记信息的不对称使得主债权人在依法对债务人进入清偿程序时,面对抵押顺序不确定的风险。办理二次房地产抵押的债务人,一般是资产负债率超高、资金运行不良的企业,而金融企业的信贷从业人员在对债务人进行调查时,由于信息的不对称,往往难以对债务人的实际经营情况进行透彻深入的了解。而通过了解是否有二次抵押,债权人可掌握债务人资金运行情况,提前防范风险。然而信贷人员了解抵押物是否存在二次抵押的渠道有限,在进入清偿程序时,面对二次抵押关系往往猝不及防。


其次,房地产办理二次抵押,给主债权人处置债务人房地产带来分割风险。虽然物权法第一百九十九条规定了清偿顺序,但是在金融机构依法维权的过程中,人民法院执行部门在对被执行人的资产进行执行时,不会充分考虑房地产具有的不可分割性,不会充分考虑房地产在办理第一次抵押时的初次评估价格、主债权人的权利价格、债权进入法律程序清偿时拍卖的评估价格和最终的流拍价格以及二次抵押的债权人对应的权利价格都具有严重的不对称性等特性。事实上,在近年的实际执行中,房地产最终流拍的几率是非常高的,甚至达到了80%到90%,一旦发生流拍,第一顺序人与第二顺序人难以达成和解,法院只能将案件搁置。后续只要涉及到变现行为,“无法分割”问题难以绕过。


防范房地产抵押登记中

二次抵押风险的措施建议


在政府相关职能部门的牵头下,银行业金融机构应和房地产登记部门建设一个有效的信息共享平台,从而及时掌握债务人办理二次房地产抵押的动态,有效防范金融风险。


房地产登记部门应加强对抵押权他项权证等重要凭证的管理,提升自身防范和识别假他项权证的能力。同时,应与金融机构实现防伪识别平台的共享,彻底杜绝假抵押权他项权证的产生。


政府相关职能部门要牵头当地银行业金融机构、小贷公司等,针对房地产二次抵押信息等房地产权属变动信息建立交流平台,同时完善互换、置换、退出机制。还可组织人民银行、工商税务、金融机构、房地产登记管理部门建立集信用评价、纳税收入、地方贡献度等相关指标于一体的综合评价体系。使银行业金融机构在掌握这些评审信息的基础上,加强对多种担保方式的探索,为逐步取消二次抵押行为、尽快释放二次抵押给金融机构处置不良资产带来的束缚创造条件。


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