问:建筑物因没有权证未能同土地使用权一并办理抵押登记,债权人对建筑物是否享有抵押权?

发表于 讨论求助 2019-01-19 13:37:10

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问题补充:

2017年某公司以其所有的办公大楼及其土地使用权作为抵押,向小贷公司贷款6000万元,经评估该公司所有的办公大楼及其土地使用权价值8000万元。因办公大楼未办理房产证,小贷公司仅对土地使用权办理了抵押登记;在办理登记同时,小贷公司在登记申请中明确记载了现有建筑信息并提交了含建筑价值的评估报告。

后因某公司经营不善,无力偿还贷款,小贷公司向法院起诉要求某公司还本付息并对土地和建筑变现价款主张优先权,该优先权请求应否得到支持?


律师回复:

根据物权法、担保法及相关司法解释中“房地一体”的原则,在设立土地使用权抵押时地上建筑物已存在且无其他在先权利的情况下,债务人以土地使用权设立抵押的,该土地上的建筑物视为一并抵押。因小贷公司在评估中包含土地及地上建筑物,在办理土地使用权抵押的过程中,对已经存在地上建筑物的事实进行了备案,故小贷公司不仅对涉案土地拍卖、变卖款享有优先受偿权,对办公大楼拍卖、变卖款亦享有优先受偿权。


相关法条:

《物权法》

第一百八十二条  以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

《担保法》

第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。


参考案例:

(2015)民二终字第269号

(2016)最高法民再405号


师提醒:

在因既有建筑物无权证不能与土地同时办理登记时,土地抵押权人希望在土地抵押权设立时涵盖建筑物要确保以下三点:

1、在办理土地抵押时既已存在所主张的建筑物,主要是通过评估报告和土地抵押登记时将建筑信息一并备案的方式确认;

2、该建筑物不得存在以其他形式设立抵押并登记的情形(主要是指以生产设备的形式在工商局办理抵押登记);

3、该建筑物不存在法院查封等情形。

因我国不动产登记制度尚未到达完全规范化的程度,实务中存在不动产中心拒绝给债权人办理建筑物信息备注的情形,需要债权人同不动产中心积极协调处理。

实务中,实现抵押权时部分法院以建筑物未办理抵押登记为由,否认土地抵押权人对建筑物价值享有优先权;采用“分别评估、整体拍卖、分别受偿”的标准处理此类事宜的情形仍普遍存在,建议债权人在办理此类抵押借款时有必要和当地法院执行机关进行沟通,了解当地法院的观点和做法,避免出现不必要的损失。如现已进入执行阶段,可以引用此文观点和案例说服法官,维护权益。


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编辑:刘磊

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