上海二手房交易流程详解『图文版』

发表于 讨论求助 2019-02-10 15:53:39

写在前面

前段时间,从网上搜集一份二手房交易流程,没仔细看,就拿来分享给大家,结果漏洞百出,一点也不符合上海这边的实际情况,甚至还有些许错误存在,留言差评不少,深感抱歉,二手房交易,相对来说比较复杂繁琐,交易周期较长,现整理归纳如下,希望对大家有所帮助,也不枉费大家对上海徐汇二手房的支持!

前       言




二手房

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交易流程



付定金

选好所购的房屋,约上家谈判,确认信息有:房屋地址、产证、产权人身份,价格以及付款周期和交易周期等条件。(包含签合同时间的约定、审税过户时间、户口的约定,家电家具的约定,交房时间以及尾款的约定等),交易中心核实完房屋的产权调查,确认无误后付定金。


约定好签合同的时间(正常7至15天左右,看首付款是否能够到位,具体时间具体约定)


签合同

签订买卖合同比较关键[网签],签合同当天需要付首付款(首付款要准备好),要确定产权人是否到齐,买家是几个人上产证,是否到齐。挨个签字确认。按照之前约定的定金条款进行合同完善。


合同签好后,若需办贷款,这时需要同时进行,以利于后续交易的进行。同时审税也可以着手做起来,最快签好合同当天就可以去交易中心办理。


审 税


审税是什么?是审核买受方的名下是否有房产税(有的话,交易前需结清才能正常交易),同时进行的还有查是否限购,(是否有购买资格)。与此同时进行的还有『核价』。这三步走完(核价在过户前完成即可),审税就算完成。


那么什么时候出结果呢?正常情况下20个自然就有结果出来了。倘若无需贷款,或贷款已审批通过,这个时候我们就可以进行下一步操作了——过户!


过 户

过户——即房产证变更登记,产权权属变更。上家除去名字,下家新增名字。物业权属性质改变。[过户当天双方需全部到场,材料带齐,同时,有贷款的,需要贷款合同审批下来。不需要贷款,需支付除尾款外的其余房价款,方能过户],与此同时交易所产生的税费,需要上下家支付完成。过户完成。约20个自然日出新产证。[若贷款,同时出来的还有一个他项权证]。



交 房

交房是最后一步,待新产证出来后,若有银行贷款,需拿交易中心出具的产证和他项权证到银行申请放款,正常情况下,银行会在7到15个自然日内放款,业主收到贷款的款项后,按照约定的时间进行交房。交房需结清水电煤的账单以及物业费。维修基金自动跟着房子走。后续水电煤过户,房屋新的主人可拿着新的产证和身份证去所在地的水电煤公司进行过户更名。结清尾款,签订交房确认书。至此,交房完成,整个房屋买卖流程完成。



以下是注意事项


大致流程就是这样,但交易当中每个环节都非常重要,其中里面有许多一些细节,需要列出来单独解析。


1,付定金的时候需要注意哪些细节?

下定之前一定要调取房屋的产权调查,了解抵押情况、租赁情况(有租赁,是否和租客签订的放弃优先购买权协议),等内容,定金合同上面税费的约定,产权人有几个,是否是产权人本人签字,户口有几个,以及户口迁出问题,交易周期,每个环节的约定,家电家具是否有保留、签合同时间、最晚过户时间、交房时间,以及自己的贷款问题,限购问题都要提前了解清楚再签。等等,都要核实清楚,详尽的约定到定金协议里面。


2、材料方面的准备

上家:产权人全部到场带上各自的身份证原件,产证原件,原始买进的合同、发票、契税单原件(原来买进时一手房的还有房屋交接书原件),若有公证委托的需提供公证委托书原件。

下家:身份证件原件及客户所需提供证件原件。


3、交房的时候,按照合同条款,房屋的勘验,水电煤物业费结清的同时需要查看是否有拖欠的情况等等。


不能一一详尽,仅供参考


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