16个判例分析看:以股权转让获得土地使用权,是否构成犯罪|干货

发表于 讨论求助 2018-12-05 15:36:07

作者 / 刘晓敏 尹亮亮 王萍   三人行房地产团队




 

实践中以股权转让的方式取得目标公司股权从而间接获得目标公司名下的土地使用权的方式在房地产行业大量存在,这种方式不仅可以规避《城市房地产管理法》规定的“按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上”的转让条件,还能避免土地使用权转让手续繁琐漫长的弊端,又能起到避税的作用。


本文拟通过公开案例,分析不同地区的法院对这种方式是否构成犯罪的态度,以供参考。

我们搜索到了16个同时涉及股权转让和非法转让、倒卖土地使用权罪的公开案例。其中,浙江省最多,有6例;安徽省2例,内蒙古自治区、吉林省、河南省、福建省、湖北省、贵州省、江西省、甘肃省均有1例。对此我们列举3个最典型的案例,分析如下:


案例一

贵州省都匀市人民法院(2017)黔2701刑初49号——张惊雷非法转让、倒卖土地使用权案


基本案情

被告人张惊雷于2000年成立贵州省都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司(以下简称鸿基公司),张惊雷系该公司实际控股人。

案涉土地使用权、公司股权的转让顺序简图

2000年5月10日,都匀市交通建设营运有限责任公司(以下简称交建公司)取得都匀市北出口原龙江市场125亩土地使用权。2003年因交建公司不能偿还州建行贷款,由都匀市政府出面协调,交建公司、州建行、都匀市进达汽车发展有限公司(以下简称进达公司)达成债务转移三方协议,由进达公司承担交建公司的借款本息共计1186万元,龙江市场125亩土地转至进达公司名下用于开发建设汽车商贸城,2004年4月22日进达公司取得该宗即匀开国用(2004)第26号土地的使用权证,用途为工业商业综合用地,面积83413平方米。因进达公司无力偿还州建行借款,有意转让该公司名下的龙江市场土地,张惊雷得知该消息后告知其法律顾问欧某1,欧某1介绍土地使用权的转让手续复杂,建议以股权转让方式买卖该土地使用权。

2006年9月21日,由鸿基公司出资1429.44万元收购进达公司74.45%股权,贵州省东奇房地产开发有限公司(以下简称东奇公司)出资490.56万元收购进达公司25.55%股权,进达公司法定代表人变更为张惊雷。2010年11月,东奇公司将所持进达公司16.04%股权转让给鸿基公司,10%股权转让给张惊雷,至此,鸿基公司持有进达公司的股权为90%,张惊雷持进达公司股权为10%。2011年3月16日,张惊雷采用股权转让、法定代表人变更等方式,将鸿基公司持有进达公司90%股权以6912万元转让给李某,进达公司股东变更为李某、张惊雷,分别占股90%和10%,法定代表人变更为李某1。2011年4月25日,进达公司名称变更为德恒安房地产开发有限公司(以下简称德恒安公司),公司经营范围变更为包括房地产经营等。2011年8月16日,张惊雷以同样方式将其持有的德恒安公司10%股权作价768万元转让给贵州朗信投资有限公司(以下简称朗信公司),但朗信公司实际支付价款为1380万元。德恒安公司股东变更为李某、朗信公司,分别占股90%和10%。至此,张惊雷将德恒安公司全部股权及所属的125亩土地使用权以13800万元转让给李某和朗信公司,从中非法获利9996.10312万元。经鉴定,张惊雷转让土地使用权时开发成本为4435.12万元,占总投资额的4.03%。

法院认为

张惊雷转让进达公司股权的行为属公司股东根据《公司法》等法律法规处分所持公司股权的个人行为,其转让公司股权并未使进达公司的土地使用权人权利主体发生改变,土地使用权仍在进达公司名下,也没有具体法律规定转让公司股权就是转让土地使用权,故张惊雷转让进达公司股权的行为不构成非法转让土地使用权罪,本院对该起事实不予认定。


作者观点

这是我们查询到的唯一一起法院认为以转让股权的方式实现土地使用权转让的行为不构成犯罪的判决书。这个态度与最高人民法院在付学玲、沙沫迪等与周盈岐、营口恒岐房地产开发有限公司等股权转让纠纷【(2016)最高法民终222号】,薛惠玶与陆阿生、江苏苏浙皖边界市场发展有限公司、江苏明恒房地产开发有限公司委托代理合同纠纷【(2013)民一终字第138号】,马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷【(2014)民二终字第264号】等判例中的意见是一致的。

其中,在马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷一案的判决中,最高人民法院认为,“……但不等于说,公司在股权转让时只要有土地使用权,该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让,进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。股权转让的目标公司乘风公司为有限责任公司,依据我国公司法的规定,依法独立享有民事权利及承担民事责任,公司股东的变更不对公司的权利能力和行为能力构成影响,不论瑞尚公司购买乘风公司全部股权是为将乘风公司名下的工业用地土地使用权性质变性后进行房地产开发或是其他经营目的,均不因此而影响股权转让合同的效力。”

关于以股权转让方式转让土地使用权的行为的效力问题,我们将在下回分解。本文着重分析在不少地区都存在的刑事方面的法律风险,言归正传。

尽管上有最高院的民事判决书早已阐述了股权转让和土地使用权转让的不同,近有贵州省都匀市法院对以股权转让方式实现土地使用权转让目的的做法没有认定为犯罪,但就目前公开的刑事判决而言,仅此一例,其余判决全部认定这种以股权转让方式实现土地使用权转让的目的是构成犯罪的。


案例二

浙江省永嘉县人民法院(2016)浙0324刑初578号——杨成美非法转让、倒卖土地使用权案


基本案情

2006年10月30日,被告人杨成美等人以苍某公司名义以出让价308.8万元成功获取苍某地块使用权,加上其他税费,每人出资60万元左右。后因资金紧缺、无人牵头等原因,至2009年8月26日一直未进行开发。期间,被告人杨成美等人以转让苍某公司股份的形式,陆续将苍某地块使用权非法倒卖给他人,具体如下:2006年10月30日以后,被告人杨成美转让半股给他人;2007年12月26日,被告人杨成美、梁某、韩某斌分别转让半股、一股、半股给黄某1,两股股份转让价额为280万元,共同非法获利160万元,其中杨成美非法获利40万元。之后,林某样等人陆续将苍某公司股份转让给他人。

法院认为

被告人杨成美等人以牟利为目的,借用他人名义受让空壳公司苍某公司股份,以苍某公司名义获取涉案土地使用权,后以转让公司股份名义转让涉案土地使用权,属于以股份转让形式掩盖非法倒卖土地使用权目的的行为,应以非法倒卖土地使用权罪论处。

案例三

浙江省永嘉县人民法院(2015)金武刑初字第628号——张洪正非法转让、倒卖土地使用权案


基本案情

2009年12月14日,被告人张洪正以浙江武义县展润健身器材有限公司法定代表人的名义与武义县国土资源局签订了武义县泉溪镇峁角村王山头工业区(双力杯业西北侧)地块的国有建设用地使用权出让合同,以总计955万元的价格购买了上述土地。后被告人张洪正对土地进行了填基、打地基等工程后未对该块土地进行其他的投资建设。2011年6月份期间,被告人张洪正与华某经过协商,张洪正同意将其取得的武义县泉溪镇峁角村王山头工业区(双力杯业西北侧)的土地以3300万元的价格全部转让给华某所有。同时为了规避该工业用地不能买卖的规定,双方以签订“阴阳合同”的方式实现土地使用权买卖,即在签订土地买卖协议书约定土地转让价格以及相关条款的同时,为办理土地使用权变更登记,实现土地非法买卖转让,双方又签订一份“股权转让协议”。被告人张洪正通过非法转让、倒卖土地获取利益达1700多万元。

值得一提的是,本案辩护人在辩护时提出最高院在(2004)民一终字第68号、(2007)民二终字第219号、(2013)民一终字第138号判决中的观点,主张即便股权转让的目的是为了转让土地使用权,股权转让合同的内容和形式也并不违反法律和行政法规的强制性,应认定股权转让合同合法有效。该辩护意见最终还是没有被法院采纳。

法院认为

被告人张洪正名义上转让的是公司股权,实质上转让的是依股权享有并控制的国有土地使用权,系采用阴阳合同的办法,以转让股权为名,行非法转让、倒卖土地使用权之实,其辩护人辩称被告人张洪正的该行为仅仅是转让股权,并非转让土地使用权,与事实不符,不予采信。


其余判决不再一一列举。虽然在民事领域,最高院对这个问题的态度已经比较明确,但对是否构罪的认定的影响,至今还是非常有限。且不论认定构成犯罪是否合理,至少在大部分法院,还是明确将这种股权转让的行为认定为非法转让、倒卖土地使用权罪,所以对于该问题非常值得重视。从全国来看,现在这种情况是普遍存在的,然而公开的判决并不多,这几个案件中的被告人被追究刑事责任的起因值得思考。有些被告人是被举报的,那么在实务操作中,还是应该随时保持警惕,低调行事为好。


作者介绍

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