315律师在线(四)丨单方擅自卖房?涨价毁约、腾房腾户,二手房套路多!

发表于 讨论求助 2019-02-27 14:44:20


二手房买卖的法律风险属于老生常谈,但在近一年来的杭州楼市却是非常值得注意的事项:


由于外界对杭州房地产市场的看好,以及政府对新房采取的限价措施,导致新房市场异常火爆,所以很多购房者将眼光瞄向了二手房。


二手房市场的套路也是多种多样,需要引起购房者的警惕,千万不要因为急于买房而中了陷阱,使自己损失巨大。


律师解读



浙江天册律师事务所赵崇樨律师


在对笔者自己及其他律师同事代理的房产纠纷案件进行不完全统计后,发现最终到法院诉讼或仲裁机构仲裁的案件中,二手房纠纷的案件要比新房纠纷的案件多


产生上述现象的原因是多重的,但也说明了二手房购房者在交易过程中要打起十二分的精神,避免使自己遭受损失。


笔者根据实际发生的案例,简单归纳总结几个值得注意的法律风险,供二手房购房者参考:

一、房屋产权主体的问题


房屋产权的核实是首要问题,购房者首先要了解房屋的产权归属,究竟是一个人所有,还是两个人或者多人共有?并了解与你签约的人员是否为产权人或有效受托人?


这方面的纠纷大多出现在共有的情形时:比方说房屋为夫妻双方共有,但是与买受人签约的只是配偶其中一方,这样的合同效力是有缺陷的。


买受人不要以为签了合同就万事大吉,现实中已经有另一方对合同提出异议的案例出现,而且数量不少。


对购房者而言,在核实清楚房屋产权主体后,要确保与你签约的为全部产权人,或者签字人员取得其他产权人的公证授权委托书,才能避免风险。

二、房价上涨导致出卖人毁约的问题


这类情形在房价上涨的时期出现得非常多,由于房屋交易的最终完成需要持续一段时间,在该期间若房价大幅上涨,部分缺乏契约精神的房东则会选择毁约,以谋取更大的收益。


对购房者而言,若要避免这种风险,则需要将房东通过违约来获取利益的可能性给去除,考虑在双方签订的购房合同中约定。


如果房东违约,则房屋的升值金额(法院一般以有资质的评估机构的评估结论为准)作为违约金赔付给购房者,在一定程度上能遏制房东违约的冲动。

三、首付款专款专用的问题


二手房买卖中,出卖人的房屋一般设定有抵押,大部分为银行的按揭抵押,购房者支付给出卖人的首付款必须专款专用,首先要用于注销他项权证,只有在注销后才能办理房屋的产权过户手续。


在笔者接触的某案件中,购房者支付首付款后,由于出卖人并未将款项用于注销他项权证,而是进行了挥霍,导致因银行的抵押权一直存在无法办理产权过户,而且因为出卖人没有其他资产,购房者虽然赢了官司,但迟迟无法获得实际的偿付,造成了重大的经济损失。


为避免上述风险,建议:


1、若二手房的买卖通过中介操作,款项通过监管账户操作,一定要督促中介监督好款项的实际用途


2、若二手房的买卖未通过中介操作,首付款一定要直接支付至贷款账户,并事先与贷款银行商定好在收到款项后进行划扣,并办理他项权的注销,确保专款专用

四、户口的问题


根据现有的户籍及学区的政策,能否在好的学校上学与户口密切相关,因此学区房,尤其是带有好学区的二手房绝对是市场上的硬通货。


购房者在购入二手房之后,往往会迅速迁入户口,以开始计算政策要求的持续时间。


在之前,如果房屋上存续有户口,且出卖人不肯配合迁出的话,对购房者而言是非常难办的事情。


但根据现阶段律师与部分派出所户籍窗口的核实,不动产权人可以将房屋上的户口强制迁移至集体户口或者该人员名下的其他房屋,所以目前已经不是一个核心问题。


为彻底规避户口带来的风险,如果二手房上挂有户口,建议购房者提前与竞拍标的所在地的派出所核实如果出卖人拒不迁出户口,派出所能否应房屋产权人的要求采取上述强制措施?

五、原房东腾退交房与尾款支付的问题


对购房者而言,在购买二手房之后,肯定想尽快入住或装修后入住,所以需要督促原房东尽快腾退交房。


在房产交易过程中,可能会有不同的原因导致出卖人后悔此次交易,但因交易已经发生并持续,出卖人无法阻止,就会选择继续住在房屋中,据不腾退交房的方式,意图迫使购房者满足其物理要求。


笔者在2017年就承办了两起这样的案件(具体可在裁判文书网搜索(2017)浙0103民初2621号和(2017)浙0106民初4194号),案件胜诉,但对当事人而言,中间还是避免不了各种折腾。


为降低上述情形出现的可能性,建议:


1、若二手房的买卖通过中介操作,中介一般会选用杭州市二手房买卖合同的示范文本,该示范文本中的最后一个附件是房屋完成交接的确认单,确认单可以作为出卖人向中介索要尾款的依据,因此在腾退交房之前,该页内容不能签字


2、若二手房的买卖不通过中介操作,在买卖合同中一定要将可观的金额放在出卖人交房之后支付,并且较高的约定出卖人拒不交房的违约责任,这样可以有效的督促出卖人交房。


上述列举的二手房的问题只是较为常见的几种法律风险,但鉴于二手房交易的复杂性,中间出现的法律风险远远不止这几种,购房者一定要擦亮眼睛,谨防其中的法律风险。


当然如果能有一个律师朋友帮你审查把关,一定会更好。


策划/陈嫁

编辑/kl


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