【法透社|普法专栏】“一房两吃”,这对夫妻为买二房被中介坑惨了!

发表于 讨论求助 2019-06-18 21:17:49

     法透社丨古今轮转 铭史鉴今     

 法律史上的今天 

2011年3月14日

       2011年3月14日 河南国际数学协会正式宣布将每年的这一天设立为【国际数学节】。设立该节日源之于中国古代数学祖冲之的圆周率近似值3.14。

法透社丨时普法案例 传播正义


“一房两吃”这对夫妻为买二房被中介坑惨了!


        2016年2月,河南的廖强、靳玉珍夫妻想给刚结婚的儿子买个二手房,他们通过某中介公司签了房地产买卖居间协议,协商价格290万元,定金为60万元。廖先生交了定金,却无法交易。他被告知,出卖方在售房过程中,由于要购买另一套房子而向他人借了钱,而廖先生所购房屋则成为这笔借贷的抵押物。


       更离谱的是,借钱给卖房人的,正是洛阳这家中介公司的一个经纪人。而所有的这些情况,出卖方并没有事前通报购买方廖先生。出卖方是在2015年12月30日向该中介公司借钱的,而中介公司将其房产卖给廖先生的事情,则发生在2016年初。


        于是,廖先生要求该中介公司解除房屋的抵押,继续交易。但他却被告知,上家没钱偿还欠款,只有将这套房屋卖掉之后,才有足够资金解除抵押。该中介公司还建议廖先生,先帮上家还清这笔欠款。不得已,廖先生决定不买房了,要求中介公司还清自己的60万元定金,但中介公司还是不同意。


        此后,廖强、靳玉珍夫妻起诉了洛阳这家房地产经纪公司,他们认为中介公司因刻意隐瞒关键信息,没有做到对于售卖方的信用,也没有做到监督,应退还自己的60万元定金,还要承担相应的法律责任。

       现在的中介公司都特别黑,为了一已私利,联合卖家一起欺骗买家,导致买家蒙受巨大的损失,还没处评理。


律师建议:在购买二手房时,一定要注意风险问题,做到心中有数,进行买卖前的产权审核工作。首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。


        此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。


此案中,廖先生通过中介公司购买二手房,中介公司没有尽到详尽告知义务,对房产的抵押情况有所隐瞒,导致合同无法继续履行,承担相应责任,需要双倍返还定金,由于本案中出借方是中介公司,涉嫌诈骗,可以追究其刑事责任。

       像类似案件,很多买家都遭遇过被中介欺骗的经历,

       那么,中介公司应该为购房者尽到哪些义务呢?


       中介公司在购房者与卖房者之间担任一个相当重要的角色。既要对购房者负责,也要对卖房者负责,当中必要的审查义务更是要亲力亲为,马虎不得。我国《合同法》第四百二十五条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

师支招

 买套二手房,请务必绕开这些“坑”!


一、核实出卖人身份

       核实出卖人是不是真正的房屋主人,务必核对其房屋权利证书、土地证(或者合二为一的房地产权证)、契证及身份证件。对于办理委托公证卖房的情况,通常有许多不可知的风险,要尤其谨慎。

二、核实房屋权属

        要看房屋权属有无争议,有无被抵押等。首先应查看房屋证书,必要时也可以到房管局核对真伪。

三、注意房屋共有人

       若房屋存在共有人,则必须让共有人也在买卖合同上签字。司法实践中,出现过冒名顶替签字的情况,所以尤其需要注意仔细核对签名人的身份。

四、注意房屋是否违章或待拆

       注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围的情形。否则,很有可能钱房两空。

五、注意房屋是否被查封或转让

       注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋转让的,避免付款后房屋无法交付。

六、房屋是否被出租

       房屋已出租他人的,会导致买受人无法实际居住,因此买受人务必多次实地查看核实房屋是否存在出租情况;如有,尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。

七、注意土地使用年限

       住宅的土地使用期限长为70年,也有比这个年限短的住宅,房屋的年限是影响房价的重要条件,所以买受人在购买前务必核实清楚。

八、明确各类税费

        二手房交易过程中,需明确各项税费的承担,包括个人所得税、印花税、契税等等。在实际交易中,卖家经常将税费转嫁到买家身上,所以在实践中,需对各项税费承担做出明确的约定。

九、明确违约事项

        如采取按揭贷款购房的方式进行购房的,对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定,避免以后产生纠纷。

十、明确附属设施

        若有些房屋有附属设施(花园或泳池)的,也应该明确价款中是否包含这些附属设施,特别是那些价值较大的设施设备。

十一、明确佣金

        各方对中介佣金也应明确约定,并有必要对交易失败后佣金的退还情况做约定。

十二、避免阴阳合同

        有的人为了避税,签订价款约定不一致的阴阳合同,像这样的二手房交易存在较大风险,如产生纠纷诉诸法律,则法院会认定真实意思的买卖合同,因此应尽量避免签订阴阳合同。

今日普法小贴士

 违反法律法规的合同有效吗?


       根据《合同法》的规定,有下列情形之一的,可认定合同或者部分合同条款无效:


(1) 一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同;

法律法规

注意:一方以欺诈、胁迫手段订立的合同,属于意思表示不真实的合同,一般属于可变更或撤销的合同,只有在损害了国家利益时,才属于无效合同

(2)恶意串通,并损害国家、集体或第三人利益的合同;

(3)合法形式掩盖非法目的的合同;

(4)损害社会公共利益的合同;

(5)违反法律和行政法规的强制性规定的合同;

(6)对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。

(7)提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。

文章来源:亿律法律咨询   北京亿律平台  

图片来源于网络  



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