不动产登记的这3个误区,你知道吗?

发表于 讨论求助 2019-01-06 08:53:21


       不动产登记实务中,抵押期限是一个较易产生混淆的概念,在当事人合同签订和申请登记过程中容易产生误区,本文就几个误区逐一进行分析,以期对实务有所助益。



误区一 、一般抵押中约定抵押期限长与借款期限,要求按抵押期限登记


        实务中存在这样一种情形,当事人签订借款合同,借款期限为两年,而抵押合同却约定抵押期限为三年,在申请抵押登记时要求登记机构依据抵押合同所约定的抵押期限登记。显然作为债权人之抵押权人其初衷在于取较长之期限,以最大限度的发挥抵押物之担保功能,初衷虽好,但其认识却存在误区。

 

        首先,登记簿之记载并非依据当事人之申请,国土部《关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》中有关不动产登记簿使用和填写说明中有关抵押权登记信息中并无抵押期限此项记载内容。其仅有债务履行期限(债权确定期间)此项记载事项,且其明确规定填写主债权合同中约定的债务人履行债务的期限,最高额抵押则填写债权确定期间。


        另外建设部房地产业司1995年《关于房屋他项权证有关问题请示的答复》第一条规定:“《房屋他项权证》中,抵押期限应当为抵押合同规定的债务人履行债务的期限。”可见,实务中,不动产登记机构登记簿中针对抵押权所记载之期限为主债权期限,其皆依据主债权合同约定记载。

 

        其次,当事人所约定较长时限之抵押期限,实则并无实际意义,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条第一款明确阐述抵押期限的约定或者记载对于抵押物权存续并无意义,实则表明抵押权之存续另有期限加以拘束,随即第二款明确了抵押权在主债权诉讼时效结束后二年内行使的,其仍可得到法院支持。其规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律拘束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持。”然而此条规定与《物权法》之相关规定存在冲突,依据《物权法》第二百零二条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。”


        因《物权法》为“新法”实则其已将《担保法》第十二条废止。可见抵押权之行使与主债权合同所约定的债务履行期间紧密相关,纵使当事人约定较长的抵押期限,其行使抵押权之期限仍以主债权合同约定之债务履行期限所计诉讼时效为限。


误区二、抵押期限与几个期限的异同


        抵押权登记中存在几个较易混淆的期限,也是引发当事人误区的重灾区,这几个期限包括债务履行期限、抵押权存续期限、抵押权行使期限


        债务履行期限较易理解,其为当事人所签订的主债权合同约定期限,抵押权存续期限为抵押权产生担保物权效力至其灭失之期限、抵押权行使期限即抵押权人在发生债务人不能清偿债务或者其他约定可以实现抵押权之情形时可以行使抵押权以抵押权优先受偿的期限。而实践中通俗所称谓的抵押期限,在特定情形下,实则多指的这几种期限,故而抵押期限实则为一个广义概念,其可能为债务履行期限,也可能为抵押权存续期间以及抵押权行使期限。


        试举一例,甲与乙签订借款合同,乙向甲借款50万,期限为2016年7月1日至2017年7月1日,乙以其名下一套住房提供担保。二人于2016年7月15日至登记机构办理了抵押登记。登记机构于2017年7月20日登簿发证。其后可能发生如下几种情形:


       情形一,乙已于2017年5月1日还清所有款项,并于同日与甲一同申请了抵押权注销登记,当日办结。


        情形二,2017年7月1日,乙未能归还所借款项,其后甲诉至法院,法院于2018年6月1日做出生效裁定,裁定以房抵债,其后乙未上诉。


        情形三,在债务履行期限届满后,甲一直未主张权利,至2020年8月1日其方向乙主张权利。


        那么此例中债务履行期限为主债权合同约定之16年7月1日至17年7月1日,而抵押权存续期间则自2016年7月20日物权登记之日起始。


        情形一抵押权存续期间至17年5月1日,因为依据《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产抵押权自登记之日生效。而抵押权因主债权消灭并经当事人申请而灭失;

 

        情形二至18年6月1日,因抵押权实现而灭失;


        情形三依据《物权法》第二百零二条规定,当事人超过诉讼时效行使抵押权,通说认为抵押权人丧失的为胜诉权,然而胜诉权之丧失与抵押权丧失几无区别,法院若不支持抵押权人抵押权之行使,其通过私力救济之途径获偿之可能微乎其微。故而此主债权诉讼时效之期限应为抵押权存续期间之最长终期,即存续期间之期限长短小于等于自抵押权登记登簿之日至主债权诉讼时效届满之内。至于抵押权之行使期间,通常情况下自债务履行期限届满开始,至主债权诉讼时效届满之时终止。倘若存在当事人约定实现抵押权之情形,比如借款人在债务履行期限届满之前明确表示不履行债务的,其期限可能早于合同约定。此期限为抵押权人权利行使的保护期限,超过此期限则丧失法院支持,即通说所谓的胜诉权。


        情形一不存在行使期限问题,情形二与情形三之行使期限皆自17年7月1日起始至抵押权实现或因抵押权人未主张权利直至主债权诉讼时效期满之时。


误区三、最高额抵押抵押期限与借款期限,并不一定需要一致


        最高额抵押指的是抵押人和抵押权人达成一致,设定一定的最高债权数额,以抵押物对一定时间内连续发生的债权做担保。故而登记实务中最高额抵押所涉期限虽被通俗称为“抵押期限”,然而此抵押期限实际为债权确定期限,根据国土部《关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》中有关不动产登记簿使用和填写说明中有关抵押权登记信息填写说明中规定,最高额所涉期限填写为债权确定期间。此期间内可能发生多笔债权,而首次登记的仅为第一笔或者经约定加入的先前债权,故而此期限肯定短于最高额确定期限。


        故而在实务中多存在借款期限短于“抵押期限”之情形,登记机构多询问申请人对于此抵押期限之约定是否为针对最高额之确定期间,而据以以此期间进行记载。


        值得注意的是,实务中很多抵押权人包括许多银行,在申请最高额抵押登记时,其借款期限与债权确定期限一致,经询问多为一笔贷款,其后并无连续发生之债权,此种抵押权实则以一般抵押,而非最高额抵押。



       此认识之误区多因申请人对于最高额抵押之概念理解有误所致,“最高额”其特别之处在于存在一定最高限额和一定的期限,在此期限和额度内,当事人之间可能发生多笔借款或者贷款,而为了方便登记,避免多次申请所致繁琐,故而创设了此种抵押模式。其并非通俗所理解的最高担保债权数额,即很多银行在内的抵押权人错误的认为设立最高额抵押登记,便以最高债权数额为限享有优先受偿权,故而很多只发生一笔贷款之业务亦申请最高额抵押登记,比如借款20万,而设立最高额30万。实际只存在一笔20万之贷款,此情形下,应为债务履行期间特定的一般抵押登记,而其担保范围仍应以主债权数额20万据以确定。



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