浅谈不动产抵押权的优先受偿范围

发表于 讨论求助 2020-08-01 15:31:14

关于担保物权担保范围的法律规定,物权法整合担保法第四十六条、第六十七条、第八十三条,于第一百七十三条规定:“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照约定”。同时,依照物权法第一百八十七条的规定,不动产抵押权设立采登记生效主义。


在具体的登记实践中,以房屋抵押登记为例,不动产统一登记制度实施之前,根据2008年5月住建部发布的《房屋登记簿管理试行办法》(住建房〔2008〕84号)9条,房屋他项权利的内容,应当记载被担保主债权的数额、担保范围等内容。但是,根据住建部《房屋权属证书、登记证明填写说明》(建办住房〔2008〕36号),申请人办理抵押登记时须记载的八项内容(房屋他项权利人、房屋所有权人、房屋所有权证号、房屋坐落、他项权利种类、债权数额、登记时间、附记)中,只有“债权数额”,而没有前述住建房〔2008〕84号中的被担保主债权的数额、担保范围。根据该填写说明,所谓债权数额,属于一般抵押权的,填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”。也就是说,在房屋他项权证没有任何关于担保范围的内容。

2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行,国家实行不动产统一登记制度。根据国土资源部《关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》(国土资发[2015]25号),不动产抵押应在不动产登记簿中的“抵押权登记信息”中记载“被担保主债权数额(最高债权数额)(万元)”。但是,与前述住建部《房屋权属证书、登记证明填写说明》一样,该通知附随的《不动产登记簿使用和填写说明》中指出:“[被担保主债权数额(最高债权数额)]填写被担保的主债权金额”。

由此可以发现,不论是在不动产统一登记制度实施之前还是之后,不动产登记簿和他项权利证书中的登记和记载信息都只有被担保主债权数额,担保范围无从记载。由此便导致了登记的实际状况与当事人之间就不动产抵押权约定的担保范围不相一致,并进而引发了不动产抵押权担保范围在司法实践中的巨大争议。即担保范围未经登记,对于其中如利息、违约金等附属债权,是否还属于不动产抵押权优先受偿范围?在仅有抵押权人与抵押人时,经人民法院审判,在判决阶段应如何裁判?存在多个债权人尤其是抵押权人时,对同一抵押财产的执行分配方案有异议并形成执行分配异议之诉时,每个抵押权人的利息、违约金等附属债权是否均属于优先受偿的范围?审判阶段与执行分配阶段的价值判断基础与结论是否存在区别?如何对二者进行有效衔接?
 

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对于担保范围中的利息、违约金等附属债权是否始经登记才能纳入不动产抵押权优先受偿范围,在司法实践中的审判阶段,存在两种不同观点。第一种观点为肯定说,即担保范围中利息、违约金必须经过登记才能在抵押物变价款内优先受偿,不动产抵押权优先受偿的范围限于不动产登记簿记载的主债权金额。持该主张的主要理由有二:第一,实定法上以最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第61条作为依据,因为该条明确规定“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准”,故应以登记为准;第二,维护交易安全、遵循不动产登记簿的公示公信,保障后顺位的担保人利益和不特定第三人利益,“抵押登记的目的在于抵押权设定的公示,以防止第三人因不知抵押权的存在而遭受不利的后果,是法律为第三人的担保交易提供的安全保障。”

第二种观点则为否定说,担保范围中的利息、违约金等附属债权不需登记,抵押权人可在抵押合同约定的担保范围内就抵押物变价款优先受偿,不动产抵押权优先受偿范围不限于登记簿记载的主债权金额。持此主张的理由亦有二:第一,遵循当事人意思自治,以合同约定的担保范围为准(参见2013年浙江省高级人民法院《关于审理实现担保物权案件若干问题的解答》第11条;2016年北京市

综上,对于该问题,存在着裁判观点的不同。此外,在我国台湾地区,对此问题也存在裁判观点的争议。如2009年台上字第1594号判决认为:“抵押权所担保者为原债权、利息、迟延利息、违约金及实行抵押权之费用,但契约另有规定者,不在此限。亦即除非另有特别排除之约定,否则抵押权担保效力,当然及于利息、迟延利息、违约金,不以登记为必要。”而2011年台上字第426号判决则认为:“依普通抵押权之公示原则与特定原则,未经以登记方式加以公示且属不特定而逾已登记权利价值范围之约定担保债权金额,自非抵押权效力所及。”

上述两种裁判观点,本质上是两种价值取向之争,即究竟应遵从意思自治,还是应侧重交易安全和不动产登记簿公信力。在审判阶段,司法裁判应尊重当事人意思自治,应采否定说,肯定说的裁判理由值得商榷。在债权人与债务人之间因债权债务关系形成诉讼,人民法院在债权人就不动产抵押权优先受偿范围上,应采否定说,即债权人债权的优先受偿范围应为债权人与债务人合同约定的担保范围,利息、违约金等附属债权未登记不影响当事人优先受偿范围,人民法院不应仅以登记簿记载的债权金额为限进行司法裁判。


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上述审判阶段的司法歧见,进一步反映到执行分配中,即数个债权人对同一担保物变价款进行争夺时,人民法院是否应依照审判阶段的法律文书确定的优先受偿范围制定执行分配方案?或者说,执行分配方案的制定中是否应继续延续前述否定说?在司法实践中,此点反映在因债权人对执行分配方案存在异议而引发的执行分配方案异议之诉中。


执行分配阶段与仅仅有债权人、债务人诉讼的审判阶段的背景并不相同,其中一个重要区别是,在审判阶段,没有第三人与担保权人就担保物产生争议,而在执行分配阶段,存在数个债权人就担保财产或其变价款进行争夺。前者应贯彻意思自治,尊重当事人对于担保范围的约定;后者在担保物价值有限且存在后顺位债权人的信赖利益时,则更应倾向作出维护交易安全和信赖保护的价值判断。

从执行分配产生的背景即数个债权人对担保物或担保物变价款产生争夺看,否定说实际上忽略了不动产登记的公示公信和后顺位抵押权、一般债权人的利益,因为在登记生效主义下,登记簿的记载具有公示作用和公信力,担保范围允许当事人之间作出例外安排,那么担保物权所担保的债权范围对于第三人而言就显得尤为重要,“如有利息之约定,必须加以公示,始不致对第三人造成不测之损害。抵押权之公示之道无他,惟登记而已。”特别是在执行财产分配和破产清算阶段,在数个债权人对标的物变价款存在争夺的情况下。因此,此时应贯彻不动产登记簿的公示公信,以“保障交易安全,连同其利息或迟延利息均应办理登记,始生物权效力。”

在此基础上,才有观点指出,“在执行分配阶段,涉及数个抵押权人之间的利益平衡问题,后顺位抵押权人作为第三人,不受先顺位抵押权所涉抵押合同的约束”。综上,在执行分配阶段应贯彻肯定说,即利息、违约金等附属债权必须经过登记才属于不动产抵押权优先受偿范围。

综上,对于目前不动产登记实践中,以利息为代表的附属债权及担保范围在登记簿和他项权利证书中均无法登记和记载的现状,司法实践在审判、执行分配阶段所采的肯定说、否定说以及修正之后的“审判阶段否定说——执行分配阶段肯定说”均存不足。对于不动产担保范围应采登记对抗主义,即未经登记的担保范围不得对抗第三人,以此兼顾债权人保护、当事人意思自治、不动产登记簿公示公信以及对审判、执行分配的衔接。司法实践对此类问题的处理在解释论上的依据可为《担保法解释》第59条。

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对此,在立法论上,提出以下两个建议:

1.对不动产登记簿进行完善。如本文开头所述,当前司法裁判中对未登记的担保范围优先受偿效力问题源于不动产


登记簿的设置缺陷,故此问题解决从另一方面也依赖于不动产登记簿的进一步优化。笔者建议,优化不动产登记簿时,在“被担保主债权”之外,还应增加“附属债权栏目”,以便当事人可将合同约定的担保范围中的项目逐一列入,具体项目可有利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用、保全抵押财产的费用、其他,同时应采供当事人勾选的方式,以保障当事人对登记项目的选择权。


2.对物权法第一百七十三条进行完善。在民法总则已通过并公布的情况下,物权编的起草工作已经开展。在修订中,可于物权法第一百七十三条之下增加一款作为第二款,即:“依登记生效或取得对抗效力的担保物权,前款担保范围,未经登记不得对抗第三人。”




来源:《人民司法(应用)》

作者:曹明哲

图片:来源网络

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