杨状律师:动迁房在限制出售期内买卖双方签署的合同有效吗?

发表于 讨论求助 2019-02-10 15:56:04

动迁房在限制出售期内买卖双方签署的合同有效吗?

 

名词解释:合同成立

合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。合同的本质是一种合意,合同成立就是各方当事人的意思表示一致,达成合意,签署合同。

 

法律条文依据:

《中华人民共和国合同法》

第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同

性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

 

典型案例:

 

上海市第一中级人民法院

案号:(2016)沪01民终4922

 

上诉人(原审原告)周某,汉族。

上诉人(原审原告)许某,汉族。

被上诉人(原审被告)汪某,回族。

被上诉人(原审被告)上海C有限公司。

上诉人周某、许某因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初803号民事判决,向本院提起上诉。本院于201653日受理后,依法组成合议庭于2016510日公开开庭进行了审理。

原审查明,上海市闵行区XXXXXXXX室房屋(以下简称系争房屋)系汪某户动迁所得,汪某于20131129日与上海市徐汇区征地房屋补偿事务中心签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》,汪某于201514日取得系争房屋的产权,房地产权证附记栏中记载,动迁安置房,3年内不得转让、抵押。20151128日,周某与汪某的代理人耿某某经上海C有限公司居间介绍就系争房屋签订了《不动产买卖意向书》,约定汪某将系争房屋出售给周某、许某,转让价格为127万元(人民币,下同)。当日周某、许某支付定金2万元,耿某某出具《承诺书》一份,载明:本人耿某某受汪某委托出售上海市闵行区XXXXXXXXXX室房屋,并受托代为签订“委托购买意向书”并代为收取买方定金2万元。本人保证系争房屋产权清晰无纠纷且本人有权收此定金,特承诺由于本人的代理身份而致该“委托购买意向书”无效后因出售方的原因造成不能顺利签订该房屋的买卖合同并顺利过户交易、交房,则本人愿承担赔偿买方定金双倍的责任。周某、许某并于当日签订佣金确认书,向上海C有限公司支付佣金2万元。

2015125日,汪某(卖售人、签约甲方)与周某、许某(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份,约定:甲方将系争房屋出售给乙方,房屋建筑面积为70.76平方米,转让价格为127万元,乙方于签订本合同当日向甲方支付首付款38万元(此款含已付定金2万元在内),乙方于甲、乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理该房屋交易过户手续且交易中心出具以乙方为权利人的他项权利证明后以银行贷款方式支付房款89万元给甲方,此款由银行一次性打入甲方指定账号内;甲、乙双方同意,甲方于2016229日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接;甲、乙双方确认,在2016229日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;甲方未按本合同约定期限交接房地产的,每逾期一日,甲方应向乙方支付已首款万分之五的违约金,逾期超过十五日,则乙方有权单方面取消本合同,并乙方应向甲方支付总房款百分之二十的违约金;甲方承诺该房屋无设定抵押,甲乙双方应于合同约定的交易过户时间前30天,按照闵行区交易中心要求到房地产交易中心办理审税手续,在乙方办妥贷款审批手续,且甲乙双方到交易中心办妥审税及乙方购房资格申报审核完毕后7个工作日内,甲乙双方共同至闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续,甲、乙双方在交易中心过户交易的当天取得收件收据后由中介方保管,并由中介方负责领取相关权证、通知银行放款,并保管相关权证直至过户完成且甲方取得尾款后,才可把权证交给乙方;甲、乙双方友好约定,过户当日交房,该房屋的维修基金余额及该房屋的水、电、煤气(若有)、有线、垃圾清运费等已付发展商的初装费并随房附送;在签订本合同时,甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定,如因违反限售规定,房地产交易中心不予办理房地产登记,并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的,甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续,因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任,造成甲方经济损失的,乙方应赔偿相应的损失等。当日周某、许某向汪某转账支付36万元,汪某出具首付款38万元的收据。买卖合同签订后,上海C有限公司组织周某、许某、汪某至上海市闵行区房地产交易中心办理产权过户手续,因该房屋尚在限制交易期内,未能过户。此后于20151214日,上海C有限公司出具《约定书》一份,载明:因XXXXXXXXXX室房屋无法按合同约定时间进行过户交易,该房屋所有人汪某将于2015121717点之前退还给合同乙方(周某、许某)首付38万元,如房东汪某未能按时支付,则有上海C有限公司将于2015121717点之前向购买方(周某、许某)付清该首付款38万元。同时上海C有限公司还出具《约定书》一份,载明:因XXXXXX601房屋无法按合同进行过户,上海C有限公司承诺将于2015122017点前退还许某中介费2万元,逾期将额外加收日息1%的违约金。之后,双方就该买卖合同仍存争议未能协商解除。

周某、许某向原审法院提起诉讼称,双方系房屋买卖合同关系,周某、许某向汪某支付38万元房款,2015128日买卖双方向闵行区房地产交易中心递交买卖合同时,交易中心工作人员告知系争房屋系动迁安置房,现在直至2016229日均处于3年内不得转让的期限内,不予核准登记,且该房已被列入黑名单,因20155月汪某就试图以虚假手续与他人交易而被发现。汪某同意于20151217日前退还周某、许某购房款38万元,上海C有限公司亦出具书面约定书,承诺如汪某未能按时退款,由上海C有限公司付清该款。上海C有限公司作为居间方,没有尽到审慎调查义务,未能提供真实交易情况的信息,致使合同无法实际履行,上海C有限公司对返还购房款、支付违约金应承担连带责任。  

据此,请求法院判令:1、解除周某、许某与汪某签订的房屋买卖合同;2、汪某返还周某、许某已付购房款38万元及利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率,自20151218日起计算至执行完毕之日止),上海C有限公司对此承担连带责任;3、汪某支付违约金25.40万元,上海C有限公司对此承担连带责任;4、汪某、上海C有限公司承担本案诉讼费用。

汪某辩称,同意解除合同并返还首付款38万元,但认为其并未违约故不同意承担违约责任。系争房屋的情况周某、许某是明知的,周某、许某对动迁房的限售规定也是明知的,所以双方在合同补充条款已经明确约定双方知晓限售规定,如限售不能登记的,双方共同解除合同并互不追究违约责任。

上海C有限公司辩称,对解除合同无异议,但不同意其余诉讼请求。系争房屋为动迁房不满足上市条件,居间过程中上海C有限公司如实告知周某、许某且提供了相应产权信息,当时在沟通中也明确如果房子不能过户的话解除合同并退还相关房款及中介费,因此双方确定在1217日退还相应款项。在退款当天,周某、许某提出要求给其补偿,致房款未能协商归还。上海C有限公司认为其在之前已经明确告知对方房屋无法交易的可能性,房屋不能交易是由于周某、许某自己提出相应不合理条件造成的。

一审审理过程中,汪某将首付款38万元返还给周某、许某。

原审认为,周某、许某、汪某签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示,于法不悖,属合法有效。双方均应按约履行各自义务。

本案的争议焦点为,因系争房屋属动迁房无法在合同约定的时间内过户,汪某是否已属违约,周某、许某能否就此解除买卖合同。就系争房屋情况,于签订买卖合同时周某、许某已经明知,该房屋系动迁安置房,3年内不得转让、抵押。汪某于20131129日签署动迁补偿协议,该房屋于201612月后才能办理进行转让过户,故双方于买卖合同中约定2016229日过户时间无法实际履行。就此周某、许某认为系因上海C有限公司误导所致,上海C有限公司故意隐瞒相关情况,上海C有限公司则认为已如实告诉双方实情,组织双方过户系进行尝试,而对于因限购解除买卖已经在合同中约定,并与周某、许某已协商好解除方案。原审法院认为,周某、许某于庭审中向法院明确其知晓系争房屋为动迁安置房,周某、许某作为购房人需充分了解房屋情况作出购买决定,现双方签订买卖合同周某、许某应明知相应的后果。且双方在买卖合同补充条款二中还约定了因违反限售规定,房地产交易中心不予办理登记的处理方式,故周某、许某认为无法过户系因汪某违约并无依据。又在过户失败后,上海C有限公司还向周某、许某出具约定书,承诺返还房款及佣金,也可反映出三方曾协商解除合同后的后果处理方式。现周某、许某起诉要求解除合同,汪某于2016225日的庭审中明确表示同意解除合同,虽双方于合同中约定了解除条件,但未明确解除权如何行使,故原审法院确认双方的买卖合同于2016225日解除。关于周某、许某主张的购房款38万元,汪某于本案审理过程中已经返还,故法院不再处理。关于周某、许某主张的利息,在系争房屋无法过户后汪某即表示愿意返还房款,且上海C有限公司也作出承诺,但因周某、许某要求支付违约金故无法达成一致,未能返还首付款的责任并不在于汪某、上海C有限公司,周某、许某的该诉讼请求,法院不予支持。关于周某、许某主张的违约金,如前所述汪某、上海C有限公司并无违约,周某、许某的该诉讼请求,法院亦不予支持。至于上海C有限公司明知系争房屋的交易限制情况,仍然组织双方办理过户显属不当,并引起本案纠纷,本案诉讼费用应由上海C有限公司负担。

原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定,于2016316日作出判决:

一、确认周某、许某与汪某就上海市闵行区XXXXXXXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016225日解除;

二、二、驳回周某、许某的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计5,070元,由上海C有限公司负担。

判决后,周某、许某不服,上诉于本院称,1、被上诉人汪某违反了合同诚实信用原则,应该承担违约责任。20155月汪某试图以虚假手续交易,房屋也被交易中心列入黑名单,该案件也在闵行法院诉讼,可以推断出汪某对房屋能否交易是明知的,在此情况下隐瞒上诉人并签订合同,违反诚信。因合同不能履行,造成上诉人实际损失和可得利益巨大,汪某应按照合同约定支付违约金。2、中介上海C有限公司在中介过程中没有尽到审慎审查义务,应承担连带责任。上海C有限公司告知上诉人系争房屋可以交易,明确不以产权证登记时间为准,以动迁协议为准;在得知无法交易后,上诉人找上海C有限公司协调,上海C有限公司仍坚持上述观点,并称在此前不了解实际情况,上诉人在一审提交录音资料作为证据,可以佐证上海C有限公司事先明知;上海C有限公司对汪某退还房款作出书面承诺,如果汪某不能在20151217日退款,由其付清;汪某未能按时返还房款,上海C有限公司又提出上诉人放弃追究相关违约责任情况下才能退款的无理要求,超出承诺书的约定。据此,请求二审法院撤销原判,依法改判,判令被上诉人汪某承担逾期还款利息及违约金;被上诉人上海C有限公司对此承担连带责任。

被上诉人汪某辩称,被上诉人汪某向中介上海C有限公司及上诉人提交了本案所涉房屋交易中需要的资料,也提交了动迁协议,上诉人和上海C有限公司事先知道房屋是动迁安置房,也应当知道相关的限售规定。另外,根据买卖合同补充条款中的有关限售的约定,双方合同解除,被上诉人对不能交易没有任何违约责任。据此,请求二审法院驳回上诉,维持原判。被上诉人上海C有限公司辩称,1、上海C有限公司作为居间方在买卖双方签订意向书和买卖合同时已就房屋是动迁安置房作了告知,房屋不符合交易条件上诉人是知道的,但房屋出售价较低,买卖双方抱着侥幸和试一试的心理达成交易的,双方在合同中约定如果交易不成功不承担违约责任。上海C有限公司在居间服务过程中并无任何过错,上诉人要求上海C有限公司对汪某返还房款承担利息和违约金没有依据。2、汪某退还房款的时间约定于20151217日,但上诉人担心20151217日汪某无法退款,上海C有限公司才出具承诺书,约定的还款当日,上诉人却提出违约金的要求,导致协商未成,系上诉人自己的原因造成的,和被上诉人无关。据此,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。另查明,上诉人在一审中提交三份录音证据:120151214日周某至交易中心向工作人员咨询时的对话录音,工作人员向其告知系争房屋的交易时间还有1年,交易中心在510日就发现伪造;220151214日许某至上海C有限公司浦连店与工作人员张某某交涉时的谈话录音,在该次谈话中,张某某称事先不知道动迁协议没有满三年,也不清楚房屋进黑名单,都是事后知道的;20151217日上诉人的朋友与被上诉人汪某、耿某某及上海C有限公司工作人员在浦连店交涉时的对话录音,证明对方承认在5月份操作过卖房不成,即对方对系争房屋不能出售事先明知的,出卖人更是明知不能交易故意隐瞒,上海C有限公司则没有尽到中介审慎审查合同义务。

被上诉人汪某在一审中的质证意见为,上述谈话录音不能作为证据,且与本案无关联性。上诉人在上海C有限公司看到房源信息,也知晓是动迁房,应当知道上海有关动迁房三年不能上市出售的政策规定,其也应当在签约前了解房产登记的相关信息,知道房屋交易存在的风险,因房屋低价便宜,上诉人同意交易,双方是抱着试一试的想法而签订合同的。被上诉人上海C有限公司在一审中的质证意见为,录音的真实性不予认可,上诉人私自将其与业务员的谈话录音,不能作为合法证据,不应被采纳。

本院认为,上诉人周某与被上诉人汪某的代理人耿某某于20151128日签订买卖意向书一份,以及上诉人周某、徐高翔与被上诉人汪某于2015125日签订的上海市房地产买卖合同一份,就房屋成交价、房款的支付方式及违约责任等作了约定,系双方当事人真实意思表示,应属合法有效。根据系争房屋的房地产权证记载,系争房屋为动迁安置房,3年内不得转让、抵押;从被上诉人汪某提交的其与动迁公司签订的动迁协议时间来看,也为201311月,均不符合产权交易的条件。鉴于买卖双方在签订系争房屋的房地产买卖合同时,房屋尚处于限制交易期限内,导致买卖合同无法继续履行,现上诉人起诉要求解除合同,被上诉人也同意解除合同,故原审法院认定双方签署的房地产买卖合同于2016225日解除,并无不当。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。房屋买卖合同系双务合同,买卖双方应按照双方在合同中的约定及法律规定履行各自的合同义务。被上诉人汪某出售的房屋应当符合交易条件是出卖方的主要合同义务;房屋交易流程环节较多,上诉人在签约前也有看房、验房及对房屋权证审核的注意义务,虽然本次买卖交易由上海C有限公司居间介绍,上海C有限公司对房屋是否符合交易要求等予以审核并告知买卖双方,但综观双方的证据及各方的陈述,汪某称其在交易前已将系争房屋的交易资料给了上海C有限公司,包括动迁协议;上海C有限公司称其就房屋性质及产调等信息向上诉人作了披露,因签约前完成上述审核义务系三方应尽的义务,故可以认定上诉人在签约前对被上诉人汪某出售的房屋存在交易限制已知晓,只是上诉人被汪某的代理人及上海C有限公司工作人员说动和误导,误认为动迁房屋可以以大产证出具时间起算房屋限制出售时间而同意进行交易,因动迁房屋限制出售的政策在此之前已经出台,买卖双方在此情况下签订房地产买卖合同,并不能完成交易是客观存在的,故本案中的买卖双方最终未能完成交易过户,责任不能全部归责于出售方和居间方。两被上诉人在得知交易无法完成情况后,对房款归还的时间及佣金退还等作出承诺,两被上诉人在该约定时间与上诉人进行协商也愿意归还,只是上诉人坚持要求两被上诉人承担违约金导致房款退还未能成功,被上诉人汪某在一审审理中将全部房款退还,故原审法院对38万元房款的退还认定不归责于被上诉人汪某一方,对逾期归还的利息及违约金等未作责任认定,尚无不妥。至于上诉人认为被上诉人汪某及上海C有限公司事先知晓系争房屋在20155月份进行过交易,并因提交虚假材料被限制交易及被列入黑名单,上诉人对此提交录音等证据予以佐证,但不足以认定为两被上诉人恶意隐瞒事实真相,上诉人的该项异议,本院亦难以采信。关于上诉人要求被上诉人上海C有限公司承担连带责任一节,本院认为,上海C有限公司明知系争房屋存在交易限制仍组织买卖双方进行交易,可以认定其存在居间服务瑕疵,对此,原审法院已经指出其存在的不当行为,鉴于被上诉人上海C有限公司在此之后协调买卖双方进行返还房款的工作,也将收取的佣金退还给了上诉人,故被上诉人上海C有限公司之后以自己的行为弥补其居间服务工作中的过错,原审法院已判令上海C有限公司承担本案的一审案件受理费,亦无不当。上诉人要求上海C有限公司对汪某逾期还款及合同解除的违约责任承担连带责任,本院亦不予采信。  

综上所述,上诉人周某、许某的上诉理由不能成立,其上诉请求,本院难以支持。原审法院所作判决并无不当,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币5,110元,由上诉人周某、许某负担。

本判决为终审判决。

 

 

审判长  孔美君

审判员  毛 焱

审判员  郑卫青

 

二〇一六年六月二十四日

书记员  赵 樱

 

律师评析:

近年来上海地区由于旧城改造、商业规划调整等因素各种拆迁不断,遇到拆迁的居民家庭获得了巨额的动迁利益,但是鉴于部分动迁户在获得动迁利益后无法合理处置巨额资产进而挥霍一空,故为了确保动迁房的保障功能“不变味”,上海市住房保障和房屋管理局于二○一一年七月六日制订了《上海市动迁安置房管理办法》,该办法第二十三条规定:动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押,但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。据大状了解,现在上海各个区对该规定在实际操作中的把握不太一样,有的区仍按取得动迁安置房大产证、动迁协议签署时间满三年计算;有的区要求取得动迁安置房的小产证满三年计算,故大家在碰到类似情况时建议前往不动产登记中心进行咨询。

   此外,实践中还存在上述三年内动迁安置房权利人作为卖家与购房人签署的《房屋买卖合同》是否有效的争议。对此结合上海地区的司法实践以及《上海市动迁安置房管理办法》并非是法律或行政法规,故《房屋买卖合同》是有效的合同,只是由于不动产登记中心对于动迁房的过户时间有限制,故买卖双方可以在《房屋买卖合同》中将过户的时间约在三年时间到期后。大状在处理动迁房交易纠纷中经常碰到的情况是卖家一房多卖以及由于交易周期较长,三年的时间到期时卖家要求购房人多支付一笔费用否则就不配合购房人办理过户手续,大家如果碰到此情况可以结合本书其他篇章的案例进行维权,也可以直接委托专业房产律师进行处理。

 


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