二手房买卖合同纠纷

发表于 讨论求助 2019-06-26 01:14:08

我们见多了人的命运多舛,现在见识一下买卖二手房的命运的起起伏一波三折。房屋买卖合同约定的内容具有动态性,买卖房屋的行为是有一系列的买卖双方的行为条件最后确定的。首先是出卖房屋的人具有房屋的所有权的特征,所谓房屋所有权的特征一般是指出卖人有合法有效的合同为依据能够在不久的未来获得房屋的所有权,尽管买房时还未取得所有权证书。在等待房屋证书的过程中,买卖双方的必须履行合同规定的为实现房屋所有权转移做准备。在此过程中双方当事人的履行合同义务的行为会影响到合同目的的实现。在买受人没有履行合同的其他义务时,出卖人依据买受人的过错提出解除买卖合同是否能够得到法院的支持,法院要看买受人的过错行为是否足以解除合同。本案中出卖人以买受人未支付水电等费用为由要求就出合同,很显然违背了签订合同的本意,因此法院不予支持。经过几番你来我往的诉讼,法院最终还是坚持签订的合同应当履行为原则,是房屋买卖合同最终实现其目的。

A上诉请求:1、依法撤销原判,依法改判驳回B的诉讼请求,并由B承担本案全部诉讼费用。事实和理由:一、本案B不具有本案诉讼主体资格,属于一事不再理。经去房管局查询,本案争议房屋过户到B名下后,B随后就将本案争议房屋出卖并且已经过户,目前,该房屋并不在其名下。根据合同相对性原则,B无权向A主张任何权利,B不具有本案《房屋买卖合同》的主体资格,所以B当然也不具有本案诉讼主体资格。同时,本案经多次诉讼,属于一事不再理,应当驳回B的起诉。二、过户产生的费用不应由A承担。本案过户产生的费用是由于B名下由多套房才产生如此高的过户费用。

B答辩称,一审认定事实清楚,要求驳回上诉,维持原判。B向一审法院起诉请求:退还B多支付的款项;退还B垫付的过户费用;向B支付违约赔偿金;诉讼费用由A承担。

一审法院认定事实:B(买方乙方)、A(卖方甲方)签订房屋买卖合同,合同约定的主要内容为:A将房屋出卖给B,该房屋是由A通过商品房买卖合同购得,支付了首付款其余办理银行按揭贷款,另外还缴纳各项杂费。A保证该房屋产权无共有人,无除银行按揭贷款以外的债务问题,以上资料由A提供并保证资料的真实性,如有不实造成违约需要向B支付违约金。A在合同生效后日内,与B共同到物业公司办理交接手续,将房屋钥匙全部交付给BB需向A开具钥匙收条。自B收到该房屋钥匙次月起,月供由B负责缴纳,A不再承担。BA支付的现金收据、转账记录等作为B交纳房款的数额凭证。待该房屋产权证下达后,B将贷款及利息全部还清,A需在三十日内办理房产解押手续,并将产权证过户至B名下,B在房管局办理过户手续签字同时一次性支付给A余下的现金,交易完毕。B要求向A支付下半年月供时,双方因履行合同发生争议,A拒收月供。AB寄出解除合同通知书,通知书称因B未按合同约定如期支付银行按揭贷款导致A的信誉受损,并称B未及时交纳物业费和水电费,致使A生活受到严重影响,A以此为由通知B解除房屋买卖合同B收到该通知后,认为A行使合同解除权没有任何事实依据和法律依据。B诉至法院,请求判令:确认A解除2BA签订的房屋买卖合同的行为无效,要求继续履行房屋买卖合同,并由B承担诉讼费。原审法院作出民事判决,判决A解除BA签订的房屋买卖合同的行为无效,双方应继续履行房屋买卖合同。判决书送达后,A不服上诉至法院法院作出二审民事判决,判决驳回上诉,维持原判。涉案房产的产权证下达后,B到银行要求将提前还清全部贷款,银行表示只有A提出申请,才能全部还清贷款,办理房屋抵押解除手续。B找到A协商无果,遂诉至法院,请求判令A履行《房屋买卖合同》,协助办理上述房屋所有权登记手续。原审法院经审理认为B未能举证证明其已还清银行贷款及利息、以及A三十日内办理房产解押手续,而双方房屋买卖合同A履行协助B办理房屋所有权登记手续的条件尚未成就。遂判决驳回B的诉讼请求。B不服上诉至法院法院作出二审终审民事判决,判决驳回上诉,维持原判。A通知B清偿涉案房屋贷款及利息,A愿配合B完成房屋过户手续,但双方协商未达成一致意见。后A诉至该院,请求判令解除其与B签订的房屋买卖合同,原审法院经审理作出民事判决,判决驳回A的诉讼请求。B再次诉至原审法院,请求判令合同约定的房屋归B所有,A协助办理房屋过户登记手续,该案经该院主持调解,双方达成A于签订调解协议后十日内协助B将房屋过户至B名下的协议,该院作出民事调解书对上述协议予以确认。该调解书生效后,A未按协议约定履行协助义务,B向该院申请执行,该院向房屋管理部门发出协助执行通知书,通过强制执行办理了上述房屋的过户手续。B为办理产权过户及登记手续,支出契税、工本费、个人所得税。另查明,B将本案所涉房屋的剩余按揭贷款全部还清。

一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方签订的房屋买卖合同,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方应当严格按照合同履行。根据合同约定的:自B收到该房屋钥匙次月起,月供由B负责缴纳,A不再承担,可以认定房屋本金所产生的利息亦应由B承担,故B要求退还多支付的费用缺乏事实基础。对B所主张垫付的过户费用,因依据合同约定该费用应由A承担,故对B该项主张该院予以支持。对B主张的违约金,因B首先出现了欠缴部分月份物业、水、电费的情况而引起BA双方发生纠纷,A虽向B发出解除合同通知,但经该院审理后作出判决认定双方应继续履行房屋买卖合同,之后双方之间就本案房屋买卖合同发生多次诉讼,对双方纠纷的发生,双方均存在一定责任,又因B未提交证据证明造成的损失大小,为据实解决双方之间的纠纷,对B主张的违约金,该院酌定支持。故对B的合理请求该院予以支持,对B的过高请求,该院不予支持。对A辩称的B过户费用过高系B名下有多套房屋,超出约定的费用应由B自行承担的辩解意见,因A未提供能够足以证明上述事实的证据,故该院不予支持。

法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

法院认为:BA签订的房屋买卖合同,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方应当严格按照合同的约定履行合同义务。在签订合同之后的履行过程中,双方之间就本案房屋买卖合同发生多次诉讼,但每一次之诉讼请求均不同,诉讼法律关系也不同,故本案并不属于一事不再理之法律范畴。关于AB过户费用过高系B名下有多套房屋,超出约定的费用应由B自行承担的上诉理由,因A未提供能够足以证明上述事实的证据,且一审依据双方合同的约定及B提交的证据对该部的认定与处理并无不当。A的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确。



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