大势已定!两会后,2018青岛楼市你应该关注这些!( 附: 中国楼市调控史 )

发表于 讨论求助 2019-02-21 08:18:23



楼市,变现为经济领域,但实际是“政治+经济”的内涵。在国内宏观调控下的经济中,政治手段更为重要,而如今召开的“两会”更是一年中对楼市定调的关键因素。因此,就带大家从两会的脉搏中,探求两会对青岛楼市释放的信号。


每年3月初,两会准时在北京召开。今年的两会也在2018年3月初召开,而今年的两会格外引人瞩目,因为这是十九大之后的首次两会、且是1978年改革开放的第40年,其动作、历史意义格外惹人瞩目。今年的两会历经18天,为近几年时间跨度超长两会(政协会议:3月3日-15日、人大会议:3月5日-20日)。从中总结出8大青岛楼市关键词,来剖析未来几年青岛楼市发展。




关键词1

金融去杠杆


“金融去杠杆”:即指金融机构或金融市场减少杠杆的过程,而“杠杆”指“使用较少的本金获取高收益(源自百度百科)譬如一套房子100万元,而利用杠杆在2016年首套首付政策比例20%,即20万元可以撬动100万元的房产,而在2017年后首付比例调整为30%,即30万元才能撬动100万元的房产。两者都算比较高的杠杆,而在高银行贷款的背后是极低的房贷利率(即利息)。

数据来源:BIS、浙商证券研究所


基于2016年底在提高首付比例后,紧接着在2017年4月至今,大家都看到了各大银行都在上浮房贷利率。而两会中,银监会主席郭树清表示:杠杆率仍需降低!可见在2018年及以后,这将可能持续,来防范金融风险。这主要针对居民购房来实施金融去杠杆。对于房企来看:2017年持续至今的网签限制、银行放款缓慢,也是从“钱”上遏制高房价,抑制房企的债务风险、金融风险。

数据来源:格隆汇



关键词2

房产税


房地产税一直是“两会”期间民众关注的热点话题。今年两会也再提房地产税:“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”。财政部副部长史耀斌也在发布会上表示:“房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在设计、完善,并进行论证和听取意见。


中国房产税改革历程:


  • 2011年,在上海、重庆两地对自住房房产税进行了改革;

  • 2012年,住建部申明将继续研究自住房房产税改革试点,并加速城镇居民住房信息系统的建设;

  • 2013年5月,国家发改委明确提出扩大房产税改革试点

  • 2013年11月,十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”;

  • 2014年11月,国务院公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行;

  • 2015年8月,房地产税纳入了第十二届全国人大常委会立法规划

  • 2016年1月,《不动产登记暂行条例实施细则》正式发布实施;

  • 2017年5月1日,房产证正式下岗,新的《不动产权证》来了。


从历程中也可以看出来,且国内复杂的房产情结,政府对房产税的征收方式、征收技术支持、征收规划等逐步实施完善。虽然现在正处于起草、设计、论证阶段,但严谨的过程、谨慎的操作、细致的讨论,都在让房产税制度做的更好、发挥更大效果。房产税的出台势所必然



关键词3

上合组织


自2017年底,爆出上合组织峰会将在青岛召开,可谓“未开先热”——在岛内掀起一波又一波的影响。有人说:结合杭州G20峰会,杭州房价随着自身的知名度而迅猛增长,因此青岛的房价也会随着峰会的召开进而增长——这是影响房价。也有人说:现在全青岛都在为峰会准备,有海上灯光秀、道路修整、建筑外墙修葺等等,都在向世界展示更好的青岛——这是提升形象。而两会说:6月在青岛举行上海合作组织峰会,主旋律是弘扬“上海精神”。王毅在回记者问答道:今年的中国外交亮点主要体现在四大主场活动上。


一是4月在海南举行博鳌亚洲论坛年会,主旋律是改革开放。今年恰逢中国改革开放40周年,本届年会将总结改革开放成功经验,展示新时代深化改革、扩大开放的新前景。 


二是6月在青岛举行上海合作组织峰会,主旋律是弘扬“上海精神”。扩员后的上合组织将重温互信、互利、平等、协商、尊重多样文明、谋求共同发展的“上海精神”,开启上合组织发展壮大的新征程。 


三是9月在北京举行中非合作论坛峰会,主旋律是“一带一路”。非洲各国的兄弟姐妹将会以峰会为契机,全方位参与“一带一路”建设,为中非全面战略伙伴关系注入新动力。 


四是11月在上海首次举行中国国际进口博览会,主旋律是市场开放。中国将向世界张开双臂,展现市场潜力,欢迎各国参与和分享中国发展的新机遇。




关键词4 5

租购并举人才引进


我为什么要把这两个词放在一起呢?因为租购并举的制度就是为各大城市人才引进设置的住房保证。再想下:人才为什么回来青岛?无非会考虑几个条件:工资收入——基本;住房条件——保障;理想生活——追求。而与政府相关关系的就是:住房条件。在当今二线城市商品房首付动辄50万以上高门槛的情况下,而越来越多的二线城市参与的“抢人潮”中,那个城市能够解决人才居住,那个城市就会获得“抢人大战”的胜利!


2018年两会中,政府工作报告给出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”;同时“房子是用来住的、不是用来炒的”的房屋定位。都在从行政角度为人才引入奠定行政基础。租售同权制度是否能够抑制房价上涨,需检验。


而青岛在现行积分落户政策在2017年12月31日到期。而恰恰就在两会期间市发展改革党组成员李希琨做客《行风在线》时表示:“新的户籍改革制度已经提报市政府研究审核中,预计3月下旬正式发布这也将决定青岛在人才争夺中是否占上风起制度基础。



关键词6

GDP增长率6.5%


“发展是第一要务”!经济是国民基础,只有保证中国经济的平稳,才能有稳定的就业、稳定的收入,进而人民安居乐业;而楼市平稳只是其中的一环其中,2018年3月5日,在十三届全国人大一次会议上作政府工作报告指出:2018年中国发展主要预期目标是,国内生产总值(GDP)增长6.5%左右。“经济平稳”是未来几年内中央追求的目标!而房地产做为国民经济支柱产业,经济的平稳也将反作用房地产的平稳



关键词7

棚改


本次两会中的政府工作报告,提出“启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套”。而在青岛随着举世瞩目的山东头村改的推进,一批一批市内四区的村庄有待改造。其中成片分布的村庄、工厂有:崂山区张村河沿岸(张村、张家下村、董家下村、刘家下村等等)村庄及两侧的厂房、崂山区政东侧村庄(朱家洼村、王家居委会)、崂山区沙子口板块的村庄、李沧区沧口北的各种重化工厂、李沧区沧口机场附近的村庄及厂房、城阳区双埠附近的村庄及厂房、城阳夏庄附近的村庄及厂房、西海岸的辛庄板块等等。恰恰是青岛市内发展的需要,及中央对棚改的意见,也将使青岛内部变得更为高大上!

注:以上提到的村庄、厂房,暂尚不明确棚改落实情况、及棚改时间



关键词8

楼市长效机制


自从1998年商品房试点,到2005年首次房产调控,再到2016年9月底至今的楼市调控。商品房制度经历20年,但无论调控期、无论刺激期,尽管出现某一阶段房价震荡(可能是春节档引起),房价整体趋势还是上涨的。而就是这稳步增长的房价成为国民视为资金保值、增值的可靠资产,而想想股灾、看看基金、瞅瞅债券、快速增长的M2,民众的投资、增值期望在2016年一下涌到房产上了!


但这大起大落的二十年中,需要平稳健康发展的楼市长效机制。因此在今年两会政府工作报告多次涉及“落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展”。

(点击查看大图)



附:中国调控史(下文为青岛楼虫网络搜索、整理内容)


  • 1988年:商品房试点

调控政策1月,国务院召开第一次全国住房工作制度改革工作会议,同年2月,经国务院批准,国务院房改领导小组印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,试点城市的做法与经验得到了充分的肯定,并进一步部署了全国范围内的房改工作,标志着全国住房制度改革由点到面。

市场反应:北京房地产市场最早的商品房住宅小区是1985年开建并于次年开始销售的方庄社区,但直到90年代,北京的商品房市场才开始真正兴起。中国最大的专业住宅开发公司万科于1984年成立。


  • 20053月:首次调控

调控政策:国务院首次调控房价的老国八条3月出台,高度重视稳定住房价格,将稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制;9月银监会212号文件收紧房地产信托。大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房的土地供应,并督促建设。

市场反应:虽然许多项目主动降价出售存量,但房价总体继续上涨。


  • 20065月:70/90政策、国十五条

调控政策:温家宝主持召开国务院常务会议,提出促进房地产健康发展的六项措施,即国六条出台,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天,国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,即国十五条出台,规定自200661日起,90平方米以下住房须占项目总面积七成以上,也即70/90政策

市场反应:房价继续上涨,涨幅相对平稳,中小户型房增加。


  • 2007年:房贷新政

调控政策9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台,这亦是后来被频繁提起的9·27房贷新政

市场反应:当年楼市价格暴涨、地王频现,政策出台后,2008年全年房价明显下跌,成交量也明显萎缩。


  • 2008年:四万亿救市大招

调控政策:①200810月,四万亿横空出世。对个人购二套普通自住房贷款予以放宽,并对住房转让环节营业税进行大幅减免。②各地救市新政出台:成都地产新政10、西安15、南京20等。包括:减税费、降信贷门槛、允许开发商缓交土地出让金、购房入户、动拆迁实行货币化安置等。③1221日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的13

市场反应:中国楼市出现10年大拐点,量价齐跌。因此下半年宏观调控转向,管理层启动大规模刺激楼市消费政策,其他金融政策全线松绑,2009年楼市复苏,后继续大涨。


  • 200910月:国四条

调控政策1024日《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》出台,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复。随后房价快速飙升,房产宏观调控卷土重来。


  • 20104月:国十一条、国十条史上最严限购令

调控政策110日国务院出台 国十一条,要求二套房贷款首付不得低于40%

在各大城市房价狂飙,一季度GDP增长超过11%前提下,415日,国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。417日,新国十条出台,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台,上海和重庆试点房地产税。

市场反应:这被称为史上最严的房地产调控政策,但高价地王继续产生,3月后房价飙升。


  • 20111月:新国八条

调控政策:国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,即新国八条 二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策,2011年,首套房商业贷款的首付为30%,第三套及以上住房不发放商业贷款。上海和重庆正式实施房产税。

市场反应:房价继续上涨。


  • 20121月:全国住房信息系统联网

调控政策:①住建部部长姜伟新要求,保证保障性安居工程的竣工率是住建部2012年的重点工作,同时继续加快个人住房信息系统建设,保证在20126月末前实现40个主要城市的联网。②多部委多次强调坚持房地产调控不动摇,2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。③国土部出台土地监管新政策,严打小产权房。④37日:全国计划新开工建设700万套保障性住房。⑤央行多次降准降息。

市场反应: 2012年楼市调控成绩好坏参半。好的一面是房价稳健无暴涨;的一面是房价有小幅上升而成交量大幅上涨,有恐慌购房的倾向。一线城市房价继续上涨。


  • 20132月:新国五条

调控政策2月出台新国五条,不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。

3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》,其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。

市场反应:开发商下半年不得不以价换量,房价缓慢增长。


  • 2014年:9·30房贷新政

调控政策:南宁、无锡、杭州萧山区、郑州等各地陆续松绑限购政策,各地初步出台救市方针试探中央政策底线。930日央行出台房贷新政,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,贷款购买第二套住房时,可按照首套房贷政策执行等。

市场反应:相对于此前信贷套数认定政策,本次政策对首套、二套、多套,在认定上都有放松。新政出台后,全国各地楼市皆迎来成交高峰,房价缓涨。


  • 20153月:供给侧改革、二孩时代

调控政策:央行、住建部、银监会联合发文,全国二套房首付降至四成;财政部通知,将个人出售普通住宅,营业税免征的购买年限由5年下调至2年。这一年,全国楼市经历了5次降息、6次降准的洗礼,见证了30多年二胎政策的终结,迎来了限购令限外令的松绑,等到了公积金13年来的首次修改。1222,中央经济工作会议闭幕,提出去库存纳入明年我国五大经济任务之一。

市场反应2015年一线城市及部分二线城市再次成为楼市大年


  • 20162月:去库存深化、春节后各大利好频出

调控政策:在去库存的政策指导下,除一线城市,全国各地放开限购、限贷政策,房贷利率低至8折、85折等;致使5-9月出现楼市四小龙,进入疯涨、地王阶段。

市场反应:价格普涨,无论是一二线还是三四线城市,全国楼市基本上都经历了一轮较大的涨幅。


  • 20169月底,调控又来了

调控政策:①20169月底,在房价疯涨、地王之后,各地开始进行多轮调控。一线城市力度不断加大,二三线城市限购重启,最令人映象深刻的莫过于19城调控潮。②重点城市限制网签价格,控制房价过快上涨。

市场反应:调控的城市房价涨,未调控的城市房价也涨。


  • 20173月初,调控加强了

调控政策20173月初两会后,限购蔓延至多数二三线城市及部分四线城市。前期限购城市,限购政策强化升级。并在2017年下半年银行利率不断上浮。

市场反应:史无前例的抢房潮,供不应求的楼市;房价在调控下,已经得到基本控制,但二手房市场价格增长较快。



添加小编微信,入群共商大事

*城市发展 · 板块咨询*

*楼盘分析 · 购房顾问*

注:部分图片源于网络,数据来源于统计局网站等。

*推荐阅读*


重磅! 限购一年,青岛54区房价地图独家发布!( 附: 青岛180个重点楼盘 )

限购365天后 | 深度解析青岛楼市当今迷局

限购背后 | 青岛调控一周年,在家躺着挣了26万

冰与火 | 青岛,北中国第三城

认筹金200万 | 调控500天,青岛楼市经历了什么?

青岛楼市 | 2017年懵懵的房价与羞羞的工资

青岛楼市 | 最客观的解析2018青岛房价走势

总结2017 | 致敬青岛楼市的十大光怪陆离

展望2018 | 青岛西海岸的进阶之年

百强楼盘 | 2017西海岸销售金额100强出炉

明星楼盘 | 2018西海岸值得期待的32楼盘

中国楼市调控史 | 那些年我们一起鄙视的房价





 原创文章·未经授权·禁止转载·违者必究 


发表