房产法专栏‖“借名买房”的实务探析

发表于 讨论求助 2019-11-07 15:44:59

 

一、借名买房的合同效力


(一)法律规定


根据《合同法》第八条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”在分析“借名买房”的案件中,债权和物权区分对待的首要任务是对合同效力进行分析,如果借名买房合同需要继续履行,那么这里的合同必须是依法成立的,换句话说,如果借名人诉请合同继续履行,这里的合同必须是依法成立的,没有无效或者不成立的事由,只有这样的合同才对双方当事人具有法律约束力,否则大前提不保,合同也无法继续履行,对借名人一方不利。因此,首先探讨借名买房的债权关系。


合同是否有效在借名买房的案件中不是一定的,而是有可能情形不同有不同的判断结果,根据《合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”在借名人与出名人之间,任何一种违反《合同法》第五十二条的情形,合同都会被认定为无效,如果不存在上述这些情况,当然,也需要双方都具有相应的民事行为能力,意思表示真实,这样的合同有效。


(二)各地规定及裁判意见


关于合同效力的问题还可以参考各地的一些判决以及裁判意见:


1、《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中有明确借名买房的处理,第二十三条:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的,人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”根据这一条规定,一般而言是认可借名买房协议的效力的,只不过是不能支持借名人的确权请求。


2、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”也就是说对合同的效力一般是认可的,否则也就不会存在依据合同要求办理房屋所有权登记的问题。


3、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条:“借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。”在这一规定中,也是区分了物权和债权行为,从“借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持”的表述看,涉及到合同继续履行的问题,换句话说也就是在认可合同效力的基础上才存在继续履行。


再来看下生效判决关于合同效力的问题,北京市第一中级人民法院(2017)京01民终1175号李雯与张晗合同纠纷,李雯与张晗系亲属关系,李雯之母有拆迁安置房申购权利,但由张晗实际出资进行了购买并装修,张晗自交房居住至今,房屋所有权证、商品房预售合同、相关票据手续等购房和入住材料均由张晗持有,后李雯起诉,其认为与张晗之间并不存在借名买房合同关系,双方真实的法律关系应为借款关系。在这一案件中,法院经审理认为李雯虽主张真实法律关系系借款关系,但真实的法律关系属借款关系时,房屋不会由张晗装修、居住,房屋所有权证、商品房预售合同等文件亦不会由张晗持有。据此,法院认定李雯与张晗之间真实的法律关系为借名买房关系,而非借款关系。关于合同效力的问题,李雯虽主张双方之间的借名买房合同无效,但根据李雯的自述以及李雯提供的限价房购买资格审核备案通知单等证据可以认定李雯的购房资格并非摇号取得,李雯与张晗之间的借名买房合同不损害公共利益,李雯与张晗之间的借名买房合同亦不存在其他导致合同无效的情形,应为有效合同。在这一案件中对合同效力的审查主要就在房屋是否摇号取得的问题上,如果是摇号取得则损害了社会公共利益,不能认定为有效。


(三)总结


结合上述的法律条文、各地规定以及生效判决来看,笔者认为借名买房合同效力的问题还是要回归到法律规定,最主要的就是借名买房的合同是否违反了《合同法》第五十二条的规定,其中包含了对“损害社会公共利益”的认定,这一点会有一些不同的认识,例如:借名买房的标的物是通过摇号取得,涉及经济适用房政府的回购权,规避限购限贷政策等等,在这些情况下确实存在损害社会公共利益的情况,那么因为违反《合同法》第五十二条而无效。但是,综合目前各地规定以及裁判文书,一般不会因为“借名买房”这一情况而直接认定合同无效,多数合同有效的情况下进入第二个环节,也就是物权变动的问题。


二、借名买房的物权变动


(一)法律规定


根据《物权法》第十五条确立的区分原则:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”区分对待合同效力和物权变动是处理的原则,因此在探讨借名买房合同效力之后,对物权变动也需要另外分析。


既然借名买房的问题不能一概而论其合同效力,物权变动的问题也是值得关注的一点,原则性的规定当然是在《物权法》中,根据《物权法》第九条第一款:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”借名买房的物权设立、变更、转让也是一样,需要依法登记,才能产生物权变动的效果。也就是说,仅有合同的情况下,是不会认可借名人的物权。


(二)物权变动的操作


根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第二十三条:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的,人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”之所以将江苏省高级人民法院这一规定放在物权变动中再强调一次就在于其中明确了借名人的确权请求不会得到支持,虽然也有观点认为,从借名人与出名人的真实意思表示出发,理应支持借名人的确权主张,但是这样有违物权登记的公示公信效力,会与《物权法》第九条相冲突,因此不能仅仅依据合同确定房屋权属。而该条给借名人提供了操作思路:


1、首先,可以依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,这是涉及合同的诉讼,并非确权之诉,诉讼请求应当是继续履行合同,而非确定对房屋享有所有权。借名人要求出名人将房屋登记至自己名下,根据判决书要求出名人协助办理,亦或是申请执行判决,这样算是完成了物权变动。


2、其次,这也是借名人不能实现物权的一种情形,即在遇到房屋因登记人(出名人)的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的情况下,借名人无法仅仅依据合同要求继续履行、办理物权变动。笔者也代理过这样的案件,借名人最初购房款约35万元,收房后装修入住至今,而出名人在取得房产证后将房屋抵押,贷款近100万元,现借名人依据合同要求协助办理产权登记,出名人愿意协助办理,但是由于抵押款没有能力归还,借名人处于非常不利的地位,一种方法是自己涤除抵押权后办理物权变更登记,与出名人之间形成借贷关系;另一种方法就是放弃对这一套房屋的权利,要求出名人返还购房款以及赔偿损失。笔者认为,不论哪一种对借名人都十分不利,出名人没有能力归还借名人替其涤除抵押权的款项,也没有能力返还购房款承担损失赔偿,因此,在遇到房屋因登记人(出名人)的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的情况下物权变动困难重重。


3、最后,也就是当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,借名人主张要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的法院一般不会支持。这里的借名买房外在的体现就是借贷关系,而双方对于借名买房没有达成合意,也就是说借名买房债权层面的意思表示不能达成一致,当然也就不能支持物权的变动请求。那么据此自认为借名买房的“借名人”也只能另行主张出资债权,法院也会根据出资的性质按照民间借贷的法律规定处理,当然,也就不会涉及到物权变动的关系。


(三)总结


笔者认为,借名买房的物权变动还是以债权为基础的,如果双方之间存在借名买房的合意,同时该借名买房的合同不违反法律规定,没有损害社会公共利益,合同合法有效的情况下才能产生物权变动的基础,也就是说,借名人还是要以基础法律关系——合同,要求出名人继续履行该合同,完成物权变更登记。在此过程中还是存在一定的风险,例如:涉及抵押、涉及善意第三人等等。


三、结语


最后,笔者想以最高人民法院《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第十八条作为结语:“依法保障房地产市场平稳健康发展,防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响,依法妥善审理相关案件,有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准,引导房产交易回归居住属性。”虽然一般而言,只要借名买房没有违反《合同法》第五十二条,也没有其他关于合同无效的情形存在,合同有效,借名人也可以依据不同的情况要求出名人办理物权变更登记,但是这样的行为在本质上还是存在规避国家房产限购政策的可能性,为了保护借名人与出借人自身的利益,防止不诚信的行为发生,同时也是为了交易安全,还是不建议订立借名买房的合同,从根本上维护双方的权益,保障房地产市场平稳健康发展,防范房地产市场的金融风险传导。(无讼阅读)


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