二手房买卖中应注意的问题

发表于 讨论求助 2019-06-30 20:24:19

二手房买卖现在已经成为房产法律实务的新景象。但国家对二手房出售与出售新建商品房一样,法律上有相应的条件要求。这些对出售二手房的要求就是二手房购买人应该注意的事项,否则购房人会陷入麻烦或者造成很大损失。

1.要查看出售人是否已取得《房屋所有权证》

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。《房屋所有权证》作为房屋权属证书,是国家对房屋所有权的确认,也是房屋产权人的所有权凭证,所以购房者在购买二手房时,应首先审查出售方是否已取得《房屋所有权证》。

查看《房屋所有权证》要注意的事项:第一、要查看证书与其身份文件是否一致;第二、复制其身份文件以及房产证书,委托律师去户籍机关验证身份证明是否真实,再去房产登极机关查验房产权属。这就是购房前必备的背景调查。因为现在二手房行骗的人很多,有的是租房人确伪造房主身份材料和房产证书,骗得部分定金后逃之夭夭。前不久,本律师就在房产登记机关亲眼目睹了一家三口人拿着一个房产证和授权委托书去办理变更登记,结果,登记机关告知他们这房产证是假的的时候,三口人突然瘫软在地上的事实。购房不是小事,一辈子的积累、甚至是几代人的积累就想购一套自己理想的住所,房款被人骗可不是小事情。

 

2.是否有共有人同意出售的声明或者授权委托书

目前,随着离婚率上涨的趋势,夫或妻一方一气之下卖掉房屋、转移财产的情况很多,有的购房人仅查看一下房产证上的名字与卖方一致,就轻易作结论,与之签订合同,交出定金,没有思考过该房屋是否与人共有。请记住:现阶段,房屋不共有的情况是很少的。根据合同法和民法通则的规定,共有人未获其它共有人同意,擅自处分共有财产的,其行为无效。为保护购房行为,购买存在其它共有人的房屋时,应审查其它共有人是否同意出售,并要有其它共有人在合同上签字,其他共有人不能到场的,要提供其授权委托书,或者夫妻财产婚内约定的公证证明。购房时多一点心眼,可以减少更大的财产损失。如果钱交了,共有人主张行为无效,请求撤销时,而现金已经恶意挥霍不能返还,你就会知道风险在哪里了。

 

3.审查房屋承租人有没有放弃优先购房的声明或者通知

如果你要购买的二手房已经有人在承租使用,那要多问一句,承租人知道你要出售吗?租期是多长? 因为根据合同法的规定,出租方出售房屋时应通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。依据上述规定,购买二手房时,应核核实所购房屋是否存在租赁关系,如果存在,应核实出售人的出售行为是否已通知承租人,且已得到承租人认可。否则,承租人可以主张优先购买权而请求撤销出售人与你的买卖合同关系。

 

4.审核房屋产权有没有瑕疵,即产权是否完整,有没有设立抵押等。

所购房屋如果设定抵押等担保行为,一是限制了房屋的转让,二是即使购得该房屋,也会被抵押权人依法拍卖;到时你的麻烦就够大的了。根据担保法和城市房屋抵押管理办法的规定,抵押人处理抵押房屋,应获得抵押权人同意,否则不得转让房屋。依此规定,购买二手房应审查该房屋是否设有抵押权。审查办法一是查看登记机关有没有抵押登记记载,而是查看房产证原件上有没有抵押记载。如果只是买房人与他人约定以此房屋抵押,而没有依法办理登极的,其行为不得对抗第三人,即对你不生法律效力。

 

5.与产权单位不存在限制出售约定

根据《北京市已购公有住房上市出售实施办法》第4条规定,已购公有住房出售人与产权单位在已购公有住房买卖合同中约定限制出售条件的,按合同约定处理。依据上述规定,购买已购公有住房时,应审查出售人与产权单位的购房合同有无限制出售条款。

 

6、审查拟购房屋的使用年限是否达到国家规定的准予出售的年限及税收优惠政策。

这个也很重要,现在许多转购房屋发生的纠纷就在于此。买房人可以利用国家政策合法欺诈你。欺诈的套路一般是:一、单位集资修建经济适用房,某甲一时拿不出那么多钱来,然后就碰上你这个买房的人;二、与你签订房屋买卖合同,你以甲的名字给单位交足全部房款;三、时间推移,房价暴涨,甲欲要回房屋;四、起诉主张合同违背法律法规规定而无效,得到法院支持,甲退给你房款。整个过程就是你学雷锋帮他借款买房。

 

因为按照《经济适用住房管理办法》第26条规定,已购经济适用住房在取得房屋所有权证和土地证一定年限后,方可按市场价上市出售。而有些省市则规定更长,比如北京市《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的规定,北京市已购经济适用住房需住满五年后方可按市场价上市出售,上面提到的居住满五年的起始日期,以交纳契税时取得期限按交缴纳契税后完税凭证记载的日期或房屋所有权证的发证日期起计算为准。

还有,国家即将出台规定限制炒房,将原来规定两年内出售已购房屋的要缴纳很重的契税,改为五年。而羊毛出在羊身上,出售方是不会自己缴纳契税的,这个负担当然要转嫁给购买人了。

购买不满足国家规定的使用年限,或其他相关条件的,势必会加大二手房购买人的风险。

总之,要仔细审查,最好请专业律师协助审查和签约,满足法律规定要件的二手房,方可购买,达到最大限度的降低风险的效果。

宁房律师团(宁房房产法律研究中心专注于房产领域纠纷法律研究及诉讼代理,在二手房买卖、商品房买卖纠纷领域有深度的研究及丰富的办案经验。目前担任多家房地产销售企业、中介企业法律顾问。     




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