深圳2018年一季度住宅市场报告

发表于 讨论求助 2019-04-27 14:40:56

一、【土地市场】调控持续,“限售or只租不售”模式成亮点

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土地出让量稳中微跌,但总金额大幅下跌

今年一季度全市土地总出让面积为62.05万㎡,较去年四季度下降3%,同比去年一季度大幅增加4.2倍。不过由于今年一季度原关外地区土地出让居多,而且单宗土地的总价金额并不高,导致全市土地总出让金额仅为69.23亿元,较去年四季度下降82%,同比去年一季度下降47%。


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原关内鲜供应,坪山荣登榜首

从各区域表现来看,原关内地区仅出让2宗土地,分别为罗湖笋岗片区的1宗工业用地及南山妈湾片区的1宗环境卫生设施用地,均以底价成交。


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原关外地区一直是深圳土地市场的供应主力,一季度坪山以6宗土地荣登全市榜首。此外,龙岗出让5宗、龙华3宗、宝安2宗。


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二、中海夺限售宅地,安居集团揽3宗租赁用地

2月1日,深圳一次性推出4宗居住用地。其中3宗自持租赁地块(龙岗中心城G02405-0007、龙岗平湖G05425-1027、坪山G13302-8025)全被安居集团收入囊中。值得注意的是,该3宗土地除了采用“单限双竞”(限成交地价、竞成交地价和人才住房面积)的出让模式以外,另要求全部租赁住房套内建筑面积在90㎡以下的建筑面积和套数占比不低于租赁住房总建筑面积和总套数的70%,有利于加大中小户型租赁住房的供应量,以满足多层次的租赁需求。


另1宗位于坪山(宗地号G13302-8024)的居住用地,虽然可以对外销售,但是宗地项目建成后,要求普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让。最终,中海集团以最高限价12.545亿元、竞配面积21,800㎡竞得。

三、【楼市政策】“三价合一”重磅落地,交易价格将愈趋透明

3月底,“三价合一”政策终于尘埃落地,意味着二手房的合同备案价格将愈趋接近市场的真实成交价格,有利于减少高评高贷和阴阳合同,规范市场交易流程。同时有利于进一步抑制投机需求,因为购房年限越长,新政后税费的影响力度将越小。


此外,原先因阴阳合同的存在,部分二手房虽然成交价格高于普通住房价格标准,但是仍可执行低税费。“三价合一”新政实施后,这部分房源将转为执行非普通住宅的税费标准,税费也将随之增加。短期内二手房市场的成交肯定会受到新政影响,预计购房客户会将重心转向新房市场,从而带动新房成交量上涨。

四、【新房供应】新房供应乏力,仅新增千套住宅

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新房供应速度放缓,仅4个项目含住宅产品

由于2017年末新房供应速度加快,提前透支部分供应量,同时春节因素的刺激作用,导致2018年一季度开发商拿预售证速度明显放缓。据美联物业全国研究中心统计,今年一季度全市仅新增预售9个项目,总获批套数约为0.32万套,较2017年四季度下降89%,同比2017年一季度下降39%;总获批面积仅为42.37万㎡。


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随着新房供应量整体下降,住宅的获批量也随之减少。从住宅项目的季度供应走势来看,今年一季度全市仅4个新增预售项目含住宅产品,即龙岗大鹏的陶柏莉花园二期、龙岗中心城片区的远洋新天地、龙岗布吉片区的中航华府花园及坪山的奥园翡翠东湾二期,住宅总备案量约为0.12万套,较2017年四季度下降91%,同比2017年一季度下降63%。此外,今年一季度全市住宅获批套数占总获批套数的比例由去年四季度的42%降至37%。


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二季度预计41个项目入市

据美联物业全国研究中心监测,二季度预计41个项目入市,且仍集中在原关外地区,其中福田香蜜湖片区的万科瑧山府二期、宝安福永片区的碧桂园领寓以及坪山的奥园翡翠东湾二期、泰富华悦都会华庭已于4月上旬开盘。由于3月底“三价合一”重磅落地,短期内将影响二手房成交信心,购房客户或向新房市场转移,开发商有望加快推盘速度,具体入市情况需以开发商公布为准。

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五、【一手住宅成交】龙岗和宝安两区贡献全市90%成交

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成交量环比降同比升,房价继续高位盘整

受新房供应乏力及春节因素的影响,今年一季度全市一手住宅的网签量为5,601套,较去年四季度下降35%。由于去年一季度正值“深八条”政策消化期,成交量处于低位,所以今年一季度成交量与去年同期相比增加72%。


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自2016年“深八条”出台以来,全市一手住宅的成交均价一直维持高位盘整的趋势。今年一季度全市一手住宅的成交均价为54,213元/㎡,较去年四季度仅环比下跌0.1%。


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各区成交量全线缩水

分区域来看,全市9成成交来自龙岗和宝安两区。其中龙岗成交2,832套,较去年四季度下降21.0%。全区一手住宅的成交热点项目主要分布在平湖片区的卓越星源、坂田片区的佳兆业城市广场、大运片区的佳兆业未来城、横岗片区的卓越弥敦道、龙岗中心城片区的京基御景中央及吉祥里、布吉片区的万科麓山及凯旋TRC、坪山的深城投中心公馆。由于均价超过45,000元/㎡的项目网签量增加,整体拉高龙岗区一手住宅的成交均价,今年一季度较去年四季度上涨8.6%,至39,857元/㎡。


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宝安成交2,213套,较去年四季度下降41.8%;成交均价为55,733元/㎡,较去年四季度上涨13.4%。全区一手住宅的成交热点项目主要分布在松岗片区的满京华云著、新安片区的中粮天悦壹号、西乡片区的宏发QCC前城及润科华府、碧海君庭、龙华片区的壹成中心及鸿荣源尚峻。


原关内各区的一手住宅成交量受供应影响仍处低位。其中南山成交388套,较去年四季度下降52.0%;成交均价为100,385元/㎡,较去年四季度上涨3.1%。全区一手住宅的成交主力项目为后海片区的华润深圳湾悦府、华侨城片区的香山美墅果岭及天鹅湖1号、南头片区的前海东岸。


罗湖成交109套,较去年四季度下降7.6%;成交均价为72,135元/㎡,较去年四季度上涨3.7%。全区一手住宅的成交主力项目为黄贝岭片区的深业东岭、东门片区的向西雍睦豪庭。


福田一手住宅的成交量价齐跌,仅成交59套,较去年四季度下降78.3%;成交均价为75,091元/㎡,较去年四季度下跌4.5%。全区成交热点楼盘主要为香蜜湖片区的万科瑧山道,另外安峦公馆贡献少量成交。此外,盐田因无新增供应房源,自去年7月份起,全区一直维持零成交。 


六、【二手住宅成交】政策调控持续,成交量持续下行

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春节楼市短暂休假,月均成交仅5,000套

自去年年中以来,深圳房贷压力不断加大,开发商、业主及购房客户维持“胶着”状态,市场成交量难以上升。同时受春节假期因素的刺激作用,市场步入短暂休假模式,一季度全市共备案15,015套二手住宅,较去年四季度下降13%,但同比去年一季度增加53%。


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美联物业(深圳)蓝筹住宅价格方面,由于春节假期后,买家入市意愿稍许增强,推动二手住宅成交量价小幅上扬,一季度全市二手住宅成交均价为53,564元/㎡,较去年四季度上涨2.2%。


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各区备案量全线下滑,房价却小幅上扬

分区域来看,全市各区域的二手住宅备案量全线下降,且环比降幅居于10%-20%。其中龙岗降幅最大,较去年四季度下降18.4%,共成交3,462套,不过成交量仍稳居全市首位;成交均价为39,811元/㎡,较去年四季度上涨1.1%。


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宝安成交3,168套,仅次于龙岗,较去年四季度下降11.2%;成交均价为54,579元/㎡,较去年四季度上涨2.8%。


福田、南山和罗湖三区成交量在2,500-3,000套区间内。福田成交2,978套,较去年四季度下降10.7%;成交均价为70,540元/㎡,较去年四季度上涨1.5%。南山成交2,600套,较去年四季度下降12.7%;成交均价为75,149元/㎡,较去年四季度上涨2.4%。罗湖成交2,519套,较去年四季度下降10.6%;成交均价为54,838元/㎡,较去年四季度上涨1.2%。


盐田区的二手住宅成交量仍维持低位,仅成交288套,较去年四季度下降14.3%;成交均价为38,433元/㎡,较去年四季度上涨1.9%。


七、【二季度预测】“三价合一”将影响二手成交信心,客户或转向新房

最新一期的美联市场景气指数显示,自3月底“三价合一”新政出台以来,二手住宅市场中持观望状态的客户占比增加,短期内成交量将受到影响,且此轮调控政策消化期预计将达3-6个月,所以,二季度全市二手住宅的备案量将现下行压力。


不过“三价合一”新政并不涉及一手住宅市场,预计部分购买力将转移到新房市场,而且今年一季度新房供应乏力,开发商为了去库存及年中冲刺业绩,有望在二季度加快推盘速度,从而带动新房成交量的上升。

免责声明

本报告中的信息均来源于公开可获得资料,美联物业(深圳)全国研究中心力求准确可靠,但对这些信息的准确性及完整性不做任何保证,据此投资,责任自负。





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