太突然!海南楼市传来大消息,数千亿炒房资金被“关门打狗”

发表于 讨论求助 2020-07-31 15:53:57

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深夜楼市又传来大消息!


4月22日晚,中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》)。从即日起海南实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。



每日经济新闻记者依据海南省统计局披露的数据统计了近4年(2014年-2017年)商品房销售额后发现,海南商品房成交额合计达到了6124亿元



▲数据来源:海南省统计局


近年来,随着全国房地产市场成交活跃,海南的商品房成交额增长呈加速之势,如2017年商品成交额就同比上涨82%,而当地人购买能力有限,其中不少是外地的炒房资金。


分析人士认为,此次海南发布的限购政策,条件异常苛刻,包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段,这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市,前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面!


海南省商品住宅实施全域限购


五年社保,首付七成,限售5年,首套住房住房公积金贷款最低首付款比例升至30%,海南房地产调控政策正经历层层加码的过程,多维度全方位调控,严防炒房。


为建立和完善房地产长效机制,坚决防范炒房炒地投机行为,海南调控再度升级。《通知》指出,海南实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。每日经济新闻记者归纳要点如下:


五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房,只能面向本市县居民家庭销售。


海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。


上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。


自通知发布后户籍迁入海南的居民家庭,只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。


非海南本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。


值得一提的是,《通知》表示“关于引进人才的住房政策由(海南)省政府另行制定”,而在4月14日发布的《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中也提到将“出台专门政策解决引进人才的任职、住房、就医、社保、子女教育等问题。”


此外,《通知》还提出,非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。


对取得预售许可证的商品住宅项目,房地产开发企业要公开全部房源并明码标价,一次性对外销售,不得分期分批销售。商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。


易居研究院智库中心研究总监严跃进接受每日经济新闻记者采访时指出,2018年是海南房地产市场调控非常严厉的一年,充分说明了当前调控的严峻性。从限购的广度来说,较其他城市因城施策不一样,海南省全域限购是非常罕见的。

外地人成海南购房主力


海南近几次出台的限购措施,为什么主要都是针对外地人呢?原因就在于外地人已经成为了海南购房的主力。


2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告显示,海南购房者中71%来自岛外,其中大部分为中长期用户。每年使用物业时间超过15天的占绝大多数。其中70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业,空置率现象凸显。


同时,链家提供的数据显示,2017年上半年海南购房成交中,岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%,北京占比约13%,河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。


而大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房,属于“候鸟”型客户,每年冬季“飞”来暂住,春天“飞”走。


按三亚市旅游局的统计,2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众,而2014年末,三亚户籍人口为58.56万人。


海南高官:要有“壮士断腕”决心


近十年来,房地产可以说是海南的支柱产业。以2017年海南房地产交易数据来看,2017年海南全省房地产业销售面积达2292.61万平方米,销售金额突破2713.72亿元,房地产增加值在2017年占据了海南省地区生产总值(GDP)的9.8%,领先于其他行业。


今年3月,中房智库发布的2017年全国30城市房地产依赖度排名中,海南的三亚和海口包揽了前两名,其中三亚去年房地产开发投资甚至高于其GDP总量。


据每日经济新闻此前报道,今年3月,十三届全国人大一次会议海南省代表团媒体开放日上,针对海南房地产业,省委书记刘赐贵、省长沈晓明两人曾一齐“开炮”。


刘赐贵认为,“要想改革好,就要自我革命,就要有壮士断腕的气概。”他的这番话正有所指,即房地产业。“调控房地产业,GDP以及财政收入会受到影响,这就需要我们有‘壮士断腕’的决心。”


他介绍,目前海南针对房地产已经提出了两个“暂停”、以及限购限地等政策,这也正是用来贯彻“房子是用来住的不是用来炒的”,来落实海南所提出的“海南不能成为房地产的‘加工厂’,外面想要多少,海南就建多少”。


沈晓明也将炮口对准了房地产,同样用“壮士断腕”作比。沈晓明表示,他在海南省政府工作报告中之所以用“壮士断腕”来形容“减小海南省经济对房地产的依赖”,正是因为如此而行对海南来讲“会很痛、会出血、会很难”


“那么难在哪儿?”沈晓明坦言,海南的房地产对经济的贡献很大,无论是投资还是税收,都占到50%以上。那么既然这么难,缘何必须要“断腕”?沈晓明指出原因有二。


其一,房地产发展要用土地,土地资源十分有限而且不可再生,可是外界对房子的需求却是无限的。


其二,造了房子,配套的基础设施和社会公共服务就要跟上。海南是一个不发达的省份,财力有限,配套不起。因此,沈晓明对海南的房地产业作出总结认为:


“房地产作为海南的支柱产业不可持续,而事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的。”


01


  4月22日晚上9点,一个大消息破空而来:海南公布新一轮楼市调控措施,其实质是与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断!


  关键信息如下:


  1、大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。

 

  2、研究出台具体措施,鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

 

  3、实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

 

  五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

  海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  各市县要加强购房资格审查,规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

 

  4、非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。


  3月31日,海南曾下发“关于做好稳定房地产市场工作的通知”。4月22日的新政是3月31日政策的延续。这次限购升级是全方位的。如果上述政策被严格执行,去海南炒房基本上没有什么机会了。


  海南的“三限”政策更严厉。上述限购、限售的“住房”包括“商品住宅(普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)、产权式酒店客房、保障性住房,含新房和二手房”。而对于其他城市,限售、限购、限贷一般不涉及商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店客房。


  此外,其他城市不会要求户籍迁入的人口,还要满足若干个月的社保,才能获得购房资格。此次海南一并提出了要求。


  更有杀伤力的是,海南明确提出:大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。


02


  4月22日夜对于海南来说是一个历史性的时刻,海南从这个夜晚开始,正式告别“投资+投机”色彩浓厚的“房地产”。


  从以前的炒房大省,到现在严格限购,海南为什么转变的如此之快?这一方面和海南将成为中国最开放的自由贸易区有关,还和海南房价一直被爆炒有关。


  海南纳入中国版图已经数千年,但真正获得大的发展机遇是在1988年以后。1988年4月,海南建省、建立特区;2001年1月,海南获得“国际旅游岛”的重大发展机遇;2018年4月,海南又获得了“全岛自贸区+自由港”的大利好。

 

  然而回顾历史可以发现:两次历史机遇都没有给海南带来实质变化,且无一例外刺激了房价暴涨。


  海南炒房由来已久。以下是海南近十年的房地产发展情况:

  上图是海南近十年房地产投资额,从2007年的104.38亿上涨至2016年的1317.73亿,上涨超过10倍。

  以上是国家统计局统计的海南近十年商品房销售价格,从2007年的4161元/平米上涨到2016年的9878元/平米。其实,实际房价远远高于这个数,在海南的一些热点城市,价格已经接近一二线城市。

  

  海南之所以突然出台如此严厉的调控措施,一个重要的原因是,不想重蹈历史的覆辙。


03


  海南的“全岛自贸区+自由港”能否成功,关键在于能否控制营商成本,为原有的1000多万海南人和即将到来的千万新移民提供低成本的住房。海南能不能发展成为有竞争力的“排头兵”,真的是很难说。


  此次空前严厉的新规出台后,海南楼市将一夜入冬,成交量将大幅减少,外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市,前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面!短期内,房价或将下跌;


  而中长期看,由于“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地”,供应量也将大幅萎缩,所以长线房价还会上涨。

  

  海南楼市新规可以这样理解:海南自然资源优越、稀缺,所以不欢迎通过商品房把这些资源“私有化”、“小圈子化”,鼓励“用完即走”、“资源共享”。

 

  已经外销的楼盘,尤其是拥有一线海景、湖景、山景,配套良好的住房,事实上已经成为稀缺的资源,值得长线持有。当然,短期内你想卖,也很难找到买家!

 

  海南的做法,会在全国推广吗?财经媒体人刘晓博认为,当然不可能。因为来自土地、房屋的财政收入,占地方全部收入近40%。没有商业化的房地产,就不可能有钱建设足够的保障房、人才房、共有产权住房,也不可能有钱改善基础设施。


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