北京数个自持商品房开工前夕 项目股东悄然退出

发表于 讨论求助 2019-12-03 06:50:44

自持商品房领域的玩家注定只能是大开发商。

经济观察报 2018/05/19 16:30浏览 16.2W字体:

文/张雅楠、田国宝

5月中旬的北京已经提前进入夏季。在海淀区永丰产业基地处,从永澄北路向北进入宏丰渠东路,路口岗亭的保安不时地向经过的车辆敬礼,向前几十米,一块绿色牌匾写着“万科翡翠书院”六个白色大字。

翡翠书院接待中心背后是一片工地,400多亩的土地被各色各样的围墙分割成大大小小的地块,但仍有大片覆盖着绿色防尘网的地块处于待开发状态,几条正在修建的纵横路,是未来连接外部的主要通道。

接待中心北侧两个被围起来的地块已经处于动工状态,未来将成为翡翠书院的首期项目;在靠近永丰路附近的四个小地块中,围墙上中粮地产、北京天恒置业集团(下称“天恒”)的宣传语随处可见,其中两个地块也开始挖槽。

在2016年底那场针对这片土地“限房价、竞地价”的著名土拍中,北京万科企业有限公司(下称“北京万科”)独立拿下永丰18号地块,北京万科住总联合体拿下永丰19号地块,中粮天恒首创联合体获得永丰20号地块。三个地块住宅全部为100%自持。

经济观察报记者从多个渠道证实,在项目约定开工日期前后,北京住总集团(下称“住总”)和首创置业股份有限公司(下称“首创”)两家北京市属国企已经分别从19号地块和20号地块退出。目前18、19号地块均由北京万科独立操盘,20号地块由中粮和天恒共同开发。

北京累计推出的八个自持地块中,有四个地块为100%自持,除上述永丰三个地块外,还有一块位于大兴黄村的21号地;另外四个地块为70%自持,其中首开保利龙湖中海联合体拿下的大兴旧宫镇两个地块,中海地产和龙湖集团亦有变化。

一位首创置业高管人士向经济观察报确认,首创已经退出永丰自持项目,对于退出原因,其表示,主要因为项目不符合公司的投资标准。

截至发稿前,记者未能联系上住总集团、中海地产就退出原因进行采访,龙湖集团也未就相关问题给予回复。

悄然抽身

上述北京八个企业自持地块中,其中四个100%自持项目的约定开工时间均在2018年1月前后;而其余4个70%自持项目中,房山项目约定开工时间为2018年2月9日,其他项目并没有对外公开具体约定开工时间。

值得关注的是,从项目公司工商注册信息来看,上述四个开发商出现变动的自持地块,变动时间均在2018年1月份左右。

而此前的2017年12月,位于大兴黄村的100%自持项目——中国铁建·理想家,因为以“10年租金+20年押金”形式对外进行预租,被北京市住房和城乡建设委员会(下称“北京市住建委”)约谈和调查。

早在2017年4月,北京市住建委与北京市规划和国土资源管理委员会联合下发《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,要求企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售;企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年;并严禁将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为。

在2018年1月所发生的系列变动里,共有四家开发商在项目公司股权比例发生变化,其中住总和首创彻底退出,中海和龙湖在平谷金海湖的70%自持地块中仍持有少量股权。

2016年11月,北京万科住总联合体以59亿元代价获得永丰19号地块;2016月12月,北京万科和住总控股子公司北京金第房地产开发有限责任公司(下称“金第地产”)成立各持股50%的项目公司——北京万金房地产开发有限公司(下称“万金房开”)。

2018年1月3日,万金房开投资人发生变更,金第地产从项目公司退出,这意味着住总彻底退出了19号地块,北京万科成为了该项目唯一的主人。

同样的变化还发生永丰20号地块上。2016年底,中粮首创天恒联合体以27.3亿元代价拿下20号地块,2016年12月,三方成立北京恒合悦兴置业有限公司(下称“恒合悦兴”)作为20号地块的项目公司。首创在项目公司持有40%股份,中粮持有39%股份,剩余21%股份由天恒持有。2018年1月9日,恒合悦兴股权发生变更,首创从项目公司撤资。

目前,作为20号地块的持有人,天恒以51%持股比例成为项目公司的大股东,中粮持股比例为49%。项目公司董事长来自天恒,副董事长和总经理均来自中粮,首创全身而退。

四个70%自持项目中,位于大兴旧宫的两个地块也出现变化。

2017年4月,保利首开中海龙湖联合体拍下位于大兴旧宫的两个70%自持项目,其中11号地块宗地面积99.57亩,成交价格为57.4亿元;12号地块宗地面积面积为128.94亩,成交价为69.8亿元。

2017月5月,四家公司分别成立北京和信金泰房地产开发有限公司(下称“和信金泰”)和北京和信兴泰房地产开发有限公司(下称“和信兴泰”)两家公司,其中前者作为11号地块的项目公司,后者作为12号地块的项目公司。

在两个项目公司原始股东序列中,保利、首开、中海和龙湖各持有25%的股权。工商注册资料显示,2018年1月17日,和信金泰和和信兴泰两家项目公司均进行增资扩股,中海和龙湖并没有跟进。

这一次增资完成后,保利和首开在和信金泰各持有49.92%的股份,中海和龙湖股权均被被稀释至0.08%。同样,保利和首开在和信兴泰股权比例均升至49.93%,而中海和龙湖股权比例均降至0.07%。

退出背后

经济观察报记者实地采访发现,北京四个100%自持地块中,永丰18、20号地块均已经动工,而永丰19号地块和黄村21号地块暂时还没有动工迹象。其中18号地块万科翡翠书院项目已经启动预租。

四个70%自持项目中,平谷金海湖项目已经获得建设用地规划许可证、工程建设规划许可证,并于2018年4月23日和5月10日拿到了施工许可证,这意味着平谷金海湖项目已经具备开工条件。

大兴旧宫11号地块也已经拿到了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证,同样具备开工条件。

而旧宫12号地块和房山地块尚没有获取建设工程规划许可证。

从四个100%自持地块来看,其中永丰18号地块地上建筑面积为13.88万平方米,拿地成本是50亿元;19号地地上建筑面积为16.29万平方米,拿地成本为59亿元。粗略估算,两个地块综合楼面地价为3.6万元/平方米。

根据此前万科公布的翡翠书院租金方案,该项目年租金为2000元/平方米-2400元/平方米,按照年租金2400元/平方米、且100%满租的情况计算,项目第一个十年年租期收取的租金总额为33.3亿元。这意味着,该项目第一个10年租赁期全部租金收入无法覆盖50亿元的土地价格。

这不仅是永丰18号地块的困境,也是其他三个100%自持项目面临的难题。

四个70%自持地块同样存在难题,以旧宫11号地块为例,该地块控制地上建筑面积为14.6万平方米,粗略估算,根据70%自持比例,可销售面积为43810.5平方米,自持面积为102224.5平方米。

根据拍地时约定,项目可销售部分平均售价设定的上限为52315元/平方米,11号地块可以通过销售收回约22.92亿元,但与拿地成本相比仍有数十亿元差距,而这个差距需要通过剩余自持租赁部分来收回。

路在何方

4月中旬,万科翡翠书院开始启动预租,据北京万科相关材料显示,截至5月13日,万科推出的首批72套房源中,出租率超过80%,客户包括幻腾智能创始人王昊、经纬中国董事总经理钱坤和36氪CEO冯大刚等人。

万科所称的超过80%出租率,主要指首期推出72套房源的订制租赁。北京万科表示,在订制租赁阶段,客户需要签署订制租赁合同,支付总租金的20%作为订制租赁定金;自租赁起始日起,定金转为首期租金相应部分,首期剩余租金需在物业交付前支付完毕。

据悉,自翡翠书院启动预租以来,万科已经到联想、滴滴、小米等多家中关村科技企业举办过项目订制租赁推荐会。目前翡翠书院接待中心仅接待预约客户,并不接待自行前来看房的散客。

即便预约也不一定能够获得看房的资格,根据接待中心工作人员介绍,客户想要看房,需要至少提前一天预约,客户还需要提供名片、公司邮箱等工作身份信息,北京万科方面审核通过后会电话通知看房。

既然通过租赁本身难以在短期内收回投资,那么企业自持地块的未来出路在哪里?对此,一位北京地区开发商人士告诉经济观察报记者,从中央到地方都在大力倡导租赁住房政策,随着金融资本介入,未来这一领域大有可为。

其表示,一旦相应的金融配套方案到位,自持项目具备对外租赁条件后,开发商将项目一定期限的租赁权出售给银行等金融机构或不动产运营公司,可以一次性收回大量资金。不过他也坦承,短期内,开发商承受的资金压力较大。

天风证券首席地产分析师陈天诚认为,企业自持项目本身并不存在问题,一方面利用相对便宜的土地布局新的业务;另一方面,自持物业作为不动产,在未来也具有较大的升值空间。

陈天诚指出,自持项目本身通过租赁收回成本的可能性极低,开发商更多的是寄望于未来政策松动或通过金融化手段获得更大的回报。所以这一领域的玩家注定只能是大开发商,“小开发商资金难以承受。”

俊杰评论:之前刷屏的10年租金180万的万科变成了独自站在山顶的巨人,其实是不是巨人不重要,无视政府规则拍了地王自持就是必亏,不让地产巨头巨亏几次还真以为中国地产可以为所欲为。

首次试点共有产权住房 广州版与京沪的三大差异

广州的房价相比北京上海还有一定差距,而且大部分购房者还是很想拥有自己的产权住房。

经济观察报 2018/05/19 15:30浏览 12.8W字体:

文/陈博

从广州市南沙区人民政府驱车,沿着凤凰大道一路前行,大约13分钟,多栋搭着脚手架、披着绿色防护网的高层楼体映入眼帘,这是广州首个共有产权试点项目——首筑花园。

5月11日,广州南沙开发区管委会对外宣布,南沙已同意将区属国企广州南沙城市建设投资有限公司(以下简称“广州南沙城投”)开发建设的首筑花园作为首个共有产权住房试点项目,预计于8月接受申购。

今年4月,广州市政府批准,符合南沙新区“1+1+10”重点产业促进政策体系领域紧缺型人才条件和港澳青年可申购一套共有产权住房,申请人购买60%的产权,其余40%由政府持有。

与已试点共有产权房的京沪相比,广州版共有产权房运作系统在聚焦对象、定价基准和退出机制上,似乎更加市场化。

聚焦无房中高端产业人才

公开资料显示,首筑花园位于广州市南沙区明珠湾珠江东组团凤凰三桥南侧,总建筑面积约14.5万平方米,其中住宅建筑面积约10.4万平方米,容积率为1.8,总房源数量大约1000套。

5月15日,经济观察报记者实地走访首筑花园,整个项目正被围挡包围,大门初现雏形,中间三四栋楼体的脚手架拆除完毕,褪去绿色“外衣”后,露出杏色与褐色相间的外立面。“之前我们接到上面通知,要加快进度建设。”项目施工现场的一名工作人员透露,目前首筑花园的主体建筑已经完成,样板房和售楼处也基本成型,但因尚未接到广州南沙城投的正式通知,所以暂时还没对外开放,初步预计6月份开放样板房。该信息未获官方证实。

按照规定,这个初次亮相的共有产权试点项目,将供应对象优先放在南沙发展重点领域内的紧缺型人才和港澳青年上。

其中,紧缺型人才必须在南沙新区“1+1+10”重点产业促进政策体系领域工作满一年以上,要求具有“985工程”、“211工程”大学或“双一流”大学硕士及以上学位,或经教育部认证的全球前300名国(境)外大学硕士及以上学位;或者持有高级及以上专业技术资格证书;或者具有高级技师职业资格,所从事的工种(岗位)符合广州紧缺工种(职业)目录。

港澳青年必须在35周岁以下,且具有经教育部认证的大学学士及以上学位,并能提供在南沙区域有效的工作、学习和居留证明。

这与《广州南沙新区试点共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)(以下简称《办法》)中所要求的申请对象如出一辙。4月26日,上述《办法》正式向社会公众征求意见和建议,这也是广州官方层面上第一次针对共有产权住房出台管理文件。

该《办法》提出,南沙区共有产权住房重点解决区域内中高层次人才的居住需求;兼顾进驻本区的央企、重大开发投资和优先发展企业无房员工的住房需求;房源充裕情况下,申请对象范围逐步扩大至区内具有刚性需求的新入职无房职工。

优先聚焦区域内无房的中高端产业人才,首筑花园提供的首批共有产权住房户型也印证了这一点——以101-142平方米的三房两厅为主。显然,这不是常规意义上的刚需房源。

实际上,“共有产权住房”并不是一个新词。从过往其他城市的实践来看,它更多面向中低收入住房困难家庭。

北京的共有产权住房就明确要求申请家庭必须符合北京市住房限购条件且家庭成员在北京均无住房,同时满足非京户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。更早之前,上海将共有产权住房的申请条件限定在具有上海城镇常住户口达到规定年限,住房面积、可支配收入和财产皆低于规定限额,并且在提出申请前的规定年限内,未发生过因住房转让而造成住房困难的上海城镇户籍家庭或个人。

“过往十多年间,广州陆续推出过限价房、保障房等各类针对中低收入家庭群体的房源,这部分符合标准的中低收入家庭群体几乎都是户籍人口,截至目前,他们的住房困难问题基本都得到解决。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为。

公开资料显示,广州市2008年住房调查在册的低收入住房困难家庭共有77177户,到2013年4月,广州住房保障范围已经覆盖家庭年人均可支配收入低于20663元、人均建筑面积低于15平方米的困难家庭,在册低收入住房困难家庭已实现“应保尽保”。

在黎文江看来,广州已经不需要再推行面向“夹心层”群体的共有产权住房,而是进一步针对高端产业人才和港澳青年,这类群体收入通常在中高以上,但他们大部分不是广州户籍人口,在限购的背景下并不符合购房条件,通过共有产权住房可以满足其居住需求。“所以,广州试点的共有产权住房也可以理解为限购之下,在特定区域内为特定对象供应房源。”

以周边市场价格为基准

2015年4月21日,中国(广东)自由贸易试验区在南沙挂牌成立。今年 2月,《广州市城市总体规划(2017-2035)》草案又特别安排章节提出,要“强南沙”,建设粤港澳大湾区核心门户。

“南沙的区域特点比较突出,推行共有产权住房主要是为了引进人才、解决居住平衡问题。”深圳房地产研究中心研究员李宇嘉在受访时称。

从近年一系列政策来看,在科技创新方面,南沙对人才的扶持不仅高额度而且大覆盖。3月份出炉的《广州南沙新区(自贸片区)集聚人才创新发展若干措施实施细则》就进一步明晰了高端领军人才安家补贴和发放、以及南沙区人才公寓的分配标准、申请程序、租金价格。

在走访中,经济观察报记者发现,首筑花园项目附近是目前广州规模最大的家电制造基地——美的南沙工业园,园区内同时配建了美的公寓,入住率极高。

然而,与首筑花园一墙之隔,同为广州南沙城投开发建设的领界项目,放眼望去,仅有零星几户阳台晾晒着衣服,临街的一整排商铺也全部处于招租状态。一名正在值班的保安表示,因位置偏远、交通不便,很多业主在去年5月收楼之后,一直没进行装修。

这样的问题,让业内不免也担忧后续申购对象对首筑花园共有产权房的参与意愿。

不过,国家“千人计划”特聘专家、广州市健齿生物科技有限公司总经理陈贤帅告诉记者,他已经在关注这批共有产权房,据说近期会召开相关专场宣讲会,“如果我和我同事符合这类申购资格,我们会有兴趣购买。”

激发他购买的首要原因在于价格相对划算。根据上述《办法》的规定,广州共有产权住房销售均价应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,且销售价格在出售前结合具体建设项目确定。定价应以项目开发建设成本和适当利润为基础,综合考虑申购家庭承受能力加以确定。

首筑花园的价格究竟怎么定?经济观察报就此采访了广州南沙区委宣传部,截至发稿时,对方未给出答复。

根据新浪乐居的楼盘信息显示,当前首筑花园附近的珠江源昌花园在售104-121平方米户型,价格约为1.8万元/平方米。一墙之隔的领界,目前在售52平方米商服类物业,均价1.2万元/平方米,毛坯发售。领界营销中心的一位销售人员称,周边的住宅均价大概2万元/平方米。

李宇嘉认为,相比广州市区,南沙更靠近珠海、中山,是粤港澳大湾区的核心地段,而且整个片区的规划、产业定位都相对更高端。

值得关注的是,北京要求共有产权住房项目的销售均价应该早在土地供应文件中就予以明确,开发建设单位依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,每套房屋的销售价格浮动范围为±5%。

上海甚至直接规定市级或区县统筹建设的共有产权保障住房销售基准价格及其浮动幅度、产权份额,由市或区(县)住房保障实施机构拟订,报市或区(县)价格管理、住房保障行政管理部门审核批。

对比之下,广州以出售时周边的市场价格作为基准,对共有产权住房的定价更加市场化。

5年限售期满可转为商品房

在上市流转方式上,北上广的规定也不尽相同。广州、北京都要求,共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,但北京允许已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。

上海则直接限制在取得完全产权之前,擅自转让、赠与、出租、出借共有产权保障住房,或者设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权。

购房者更关心的问题是共有产权住房的上市流转方式。当共有产权住房取得不动产权证满5年后,广州、上海的购房人都可上市转让其所购买的房屋产权份额,也可按市场价格购买政府份额后获得完整的住房产权。

广州的上市转让采取内循环和外循环两种方式。其中,内循环是指向其他符合共有产权住房购买条件的家庭转让,新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。外循环则是购房人和区住保中心共同向其他符合本地住房限购条件家庭转让房屋,新购房人取得商品住房产权。现阶段,广州采用内循环方式,考虑在房源充裕的情况下,逐步放开外循环方式。

上海无论是上市转让还是购买政府产权份额后,住房性质都转变为商品住房。

然而,北京的购房人只能按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买。代持机构放弃优先购买权的,转让对象为其他符合共有产权住房购买条件的家庭,新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。

“北京的住房需求实在太大,共有产权住房不转变成商品住房性质,直接内部流转更便于解决‘夹心层’群体的住房问题。”李宇嘉分析,目前广州的房价相比北京上海还有一定差距,而且大部分购房者还是很想拥有自己的产权住房。


发表