在西安购买二手房须知

发表于 讨论求助 2019-06-23 01:50:38

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二手房交易 需要提供哪些资料?


所需资料


出让方(房东):(正常交易前)需提供房产证或不动产权证原件、所有权利人身份证原件、户口本原件、结婚证原件(或单身证明三份);


买受方(买家):(交易过程中)需提供夫妻双方的身份证、户口本、结婚证原件,若单身则需提供单身证明原件(三份)。


若需贷款,则需要向贷款银行提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证原件,收入证明、银行流水、个人征信报告(详细版)。


特别提醒


1.办理二手房交易过户办理分为正常交易、赠与和继承。正常交易时,卖方需要提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(自建)、契约、夫妻双方持身份证、结婚证(离婚须提供协议书或法院判决)、房产证、户口本相关证件,买方须持身份证明在交易所提交相关证件。赠与和继承的二手房,须提交公证书,同时出具销售不动产统一发票等。

2.根据二手房贷款相关规定,房龄和贷款年限之和不能超过30年。

3.二手房贷款到期日不能超过土地使用的到期年限,且贷款期限与借款人年龄之和不得超过60岁。


购买二手房,正确流程是什么?


1.支付定金确定房源后,购房者需支付出让方(房东)购房定金(一般定金为总房价的1%-3%,但不超过总房价的20%)。


2. 取回证件 出让方若有贷款则向原贷款银行申请还贷,同时注销他项权利证解除抵押,取回房产证。


3. 办理过户买受方若需要贷款,则待出让方解除抵押,向银行申请关于该套房屋的贷款,待银行审批通过买受方的申请贷款后,买卖双方至该套房屋所属的房地产交易所和不动产权局办理房屋过户手续。


4. 缴纳税费 买卖双方按国家规定缴纳该套房屋过户所产生的税费,并且买卖双方将首付款和之前购房定金转入二手房资金监管中心,以保障该笔交易的资金安全。


5. 完成交易 待以买受方为权利人的不动产权证办出,同时买受方申请贷款银行持有该套房屋的他项权证后,贷款银行将买受方申请的贷款金额转入二手房资金监管中心,资金监管中心收到该笔房款后将所有房款转入出让方账户,该笔交易结束。


二手房交易 需要注意哪些事项?


选房源


1.看房时要着重注意房屋状况,查看是否有漏水、渗水、墙体脱落等情况,家具家电能否正常使用等。

2.在条件允许下,首先要以区位最优为原则选择,主要了解小区配套设施,以能给家人生活带来便利为最佳。


签合同


1.选中房源签合同前,一定要先确认房屋产权是否清晰。如是否有抵押、查封、异议、民间借贷等情况。


2.签署合同时,须注意合同内容是否明确说明了房价、面积、定金金额、附属设施、交易具体时间节点、违约责任认定等,且必须所有产权人签字或其他途径确认。


3.另外,由于不动产价值较大,建议通过合法经营并且有资质的房地产经纪公司进行交易,以保证交易安全。


交易中遇到这些问题 该如何正确处理?


问题1:夫妻离异牵扯房产证过户问题。


很多离异夫妻在办理二手房交易过户时,夫妻双方财产分割手续不全,不能双方均到办理现场等原因,导致交易无法进行。


这时候,应该催促夫妻双方应该就房产分割问题达成一致,并尽快按照协议内容对房产进行转移,确保房屋的所有权人同意将该房转让。或在离异协议上标注清楚,交由一方全权处理。


问题2:卖方或买方有一方在达成一致协议后、过户房产证前出现反悔。


提醒:从法律角度来说,只要房产证确权后就具有法律效力,任何一方不愿交易都是行不通的。另外,房屋资产监管部门确保了买卖双方的资金安全,交易双方在交易中出现矛盾时可协调商量,最终确认交易后,交易资金才会通过监管部门的账户打到双方账户上,这就有效地保证了双方权益。


办理二手房贷款


二手房贷款业务办理一般由两部分组成:


1.银行内部的客户贷款资料的调查、审批;

2.房屋交易部门办理的交易房产的过户和抵押手续。


传统模式。即客户自主协商交易,向银行申请贷款,自行过户,并与银行客户经理共同到抵押登记办理处办理抵押登记,取得抵押凭证后发放贷款。


中介模式。即通过中介机构联系交易,向银行申请贷款,并申请使用房屋交易资金监管帐户,存入首付款,中介代理办理过户与抵押登记手续。在取得抵押凭证后发放贷款到资金监管帐户资金,待双方完成过户手续后,资金由监管账户划转售房人。


目前办理二手房贷款的主要采用的是中介模式。由于中介机构参与交易过程,办理速度有保证。


办二手房贷款的流程


二手房贷款相对于一手房贷款而言环节较多,程序复杂,那到底二手房贷款的步骤是什么样的?需要哪些手续?


1.房屋买卖双方前往贷款行申请业务并进行面签;

2.贷款行受理后进行授信调查;贷款审批通过后通知买卖双方办理房屋过户及抵押手续;

3.抵押完成后,借款行通知借款人签署合同并进行贷款发放。


二手房贷款相对于一手房贷款而言环节较多,程序复杂,那到底二手房贷款的步骤是什么样的?需要哪些手续?


在二手房贷款业务中,客户需提供售房人《房屋所有权证》、身份证及婚姻证明材料;及借款人具有法律效力的身份证件、婚姻证明材料,收入证明和或银行交易流水,首付款证明材料,交易双方签订的《房屋买卖合同》,抵押合同(一般中介公司准备),预评报告(评估公司出具)。


据介绍,该项业务一般最短需要20-25个工作日。若是客户给银行提供的资料不完整、不符合规定或受经济运行影响等原因,可能造成放款延后。


来源:网络综合整理


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