厂房只有土地租用凭证,无土地证、无产权证,被认定违章,不给补偿怎么办?

发表于 讨论求助 2020-01-13 16:14:19

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1. 十几年前建的厂房,只有村委的土地租用凭证,无土地证、无产权证,那现在说我们违章,不给补偿怎么办?

一般来说,租用的村集体的土地是没有土地证的。村委的土地租用凭证只是土地租赁合同,并不能当然说明不用土地审批和规划审批就可以在集体土地上建造厂房。况且村委会也不是国家行政机关,没有相关土地审批和建设规划审批的权限。

《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。

第十二条 依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。

第三十一条 国家保护耕地,严格控制耕地转为非耕地。第四十三条 任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

所以说无论是什么时候建的厂房,国家都对耕地实行严格的保护制度,如果所建工厂占用的是受保护的耕地,那是需要办理农用地转用审批手续的,否则就属于违法用地。对于违法用地,会被处以罚款或者责令恢复土地原状,最终还是要拆除土地上的建筑。

对于是否属于违章建筑,得看建设年限以及符不符合相关规划。《中华人民共和国城乡规划法》是2008年1月1日颁布实施的,根据“法不溯及既往”原则,对于08年之前早就已经存在的建筑,这种建筑由于有一定的历史原因,是不能拿现在的法律去规定过去的行为的,是不能一刀切为违章建筑的。

我国《城乡规划法》第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。

需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目,还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的,由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的,建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请,由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设,不得占用农用地;确需占用农用地的,应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后,由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后,方可办理用地审批手续。第四十二条 城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。第四十三条 建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的,必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的,城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

所以综上所述,对于能否争取到补偿,还得看是否占用了耕地,占用耕地有没有向相关部门申请农用地转用审批手续,是否取得了建设工程规划许可,符不符合国家大的规划和相关地方的规划。如果占用土地合法,又经过了合法规划审批,且企业本身经营手续齐全,国家法律规定是应当给予合理补偿的。


我的厂房有国有出让土地证、房产证、从2003年至今的营业执照,拆迁怎么补偿?

一般对于企业拆迁来说,补偿项目包括:厂房的补偿、设备的补偿、搬迁费、一次性停产停业损失的补偿。但对于国有出让土地上的企业拆迁来说,由于土地出让时是交了土地出让金的,所以出让土地在遇到拆迁时是土地补偿的。《中华人民共和国土地管理法》第五十八条 有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:

(一)为公共利益需要使用土地的;

(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;

(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

(四)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;

(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

怎样补偿也可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》。《条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿(这里的房屋价值包括土地的补偿);

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

对于厂房的补偿一般要综合考虑厂房的面积、建造材质、高度、建设年限等因素,然后以重置成新价减去折旧来补偿;对于机器设备而言分为可移动和不可移动:可移动的可能也就牵涉到一个搬迁费的问题;而不可移动的设备有可能不能拆卸,一经拆卸可能就会失去原有的用途甚至设备报废,或者说拆卸后无法再次组装,这就牵涉到重置成新减去折旧来进行补偿的问题;对于搬迁费来说也就是牵涉到机器设备的拆卸、吊装、运输等的费用;

对于停产停业损失这块,是根据前三年的平均营业额和纳税额来计算的,补偿三个月或者六个月。所以说这还牵涉到一个企业自身合法性的问题,在遇到拆迁时企业主还是要自我审视一番。比如有没有违法用地、有没有违章建筑、工商、税务,甚至消防有没有问题等等。以免拆迁方抓住违法之处不放,使补偿争取陷入窘境。


家里的果园没有进行征收就被占用了,我们应该怎么维权?

由于当地要建设工业园区,部分村民种的果树在规划区内,在没有经过征收就非法施工毁坏了果树,并且没有给村民补偿款,按照法律规定,征收征用村民用地是有补偿款的,如果违法征收土地,未批先用,或可能涉及到“克扣、截留、挪用、非法占用被征地单位的补偿费和安置补助费,这是法律明文禁止的。

关于这种征地的补偿,国家主要有以下几点赔偿项目:

1,土地补偿费——补偿给集体,按该土地被征用前3年平均年产值的5至6倍计算,用于土地开发和农田基本建设。

2,安置补助费——补偿给集体或变相补偿给个人,按该土地被征用前3年平均年产值4至5倍计算,用于土地开发和农田基本建设。但是经村民会议同意可以均分给村民作为补助。需要公示。(有些地方政府以发文形式规定安置补助费归被征地农村村民或者其他合法所有权人所有,被征地村民已经安置的,安置补助费归安置单位所有)

3,青苗、附着物以及房屋拆迁补偿——补偿给个人,按被征收土地上的青苗(经济林木或未成材成材林木)补偿费按实际损失补偿,房屋、树木等附着物作价赔偿,也可以另行修建和栽种。

按照法定程序,征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

但是法律规定和实际操作有出入,在实际估价核算的过程中有一套约定俗成的标准,来具体化青苗补偿的算法,比如果园属于经济林木,不存在成材不成材的问题,一般由用地单位支付移植费用,如果一定要砍掉,按实际价值补偿。后文中提及的成材林木,则视成材状况决定是否补偿。

在实际操作中,青苗补偿的标准是各地自行指定,没有统一标准,一般以当地县级政府发放的文件为准,而每一个工程项目都会指定一套征地补偿标准。

法律依据:根据《 中华人民共和国土地管理法》规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的 土地补偿费和安置补助费标准, 由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的 附着物和青苗的补偿标准, 由省、自治区、直辖市规定。

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吴少博、李晓宁律师 著

中国政法大学出版社

2017年7月版

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