刍议及时办理产权证的必要性 (上)|东恒视角

发表于 讨论求助 2019-04-18 19:40:41


前  言

        对于法律行为引起的物权变动,《物权法》规定必须登记公示才能发生效力。但现实生活中,买受人签订房屋买卖合同之后,往住因各种原因长期未能及时过户。很多房产可能因本身暂不具备产权登记条件而未登记;也有部分房产虽已具备登记条件、但卖房人为规避执行而蓄意不办理相关手续。该期间内,房屋产权在法律上仍属卖房人所有,当卖房人的其他债权人对该房产提出权利主张时,应在一定条件下保护无过错买受人的物权期待权。本文将从房产的物权等权益归属及保护、物权期待权排除交易房产执行、房地产开发企业破产中的产权界定及开发商房屋抵押担保下盘活资金流等多个角度论证及时办理产权证的必要性。




Part

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 一、保护无证房产的物权等权益归属

      (一)相关法律或司法解释规定

      1.《物权法》第九条第一款规定:“不动产无权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”;

       2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条:对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:……未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;

       3.《物权法》第一百四十二条:建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。

       4.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款:基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

      (二)实践意义

        结合我国现有的法律制度,对于物权采取的是登记公示政策,也就是说只有通过产权登记,才能真正拥有物上所有权,否则基于所有权的买卖、赠与、置换、继承、出租、抵押贷款等活动将失去法律基础,不受法律保护。例如,没有办理产权登记的房屋将会导致继承合同、赠与合同无效;夫妻离婚时,无法进行有效房屋财产分割等。同时房产交易亦需房屋权属证明。例如,因无产权登记,房屋实质上仍属于开发商,因此在卖房者一房二卖等欺诈行为下购房者可能面临权益受损的风险;又如,传统的观念常常会使购房者不愿考虑房屋遭受灭失或损害的情况,但这恰巧为购房者容易蒙受损失之处。房屋在因战争、台风、洪水、火灾等情况没事或者损害时,无产权登记可能无法获得相应的物权救济。

        综上,我国的物权制度为公示主义,即不及时进行房产登记,一旦发生物权纠纷,购房者基于物权的诸多权益将不受法律保护。因此,出于维护自身权益的角度,购房者应当及时办理产权登记。


    二、以物权期待权排除交易房产的执行

       (一)物权期待权

       买受人期待权是指对于签订买卖合同的买受人,在已经履行合同部分义务的前提下,虽然尚未取得合同标的物所有权,但赋予其类似于所有权人的地位,其物权的期待权具有排除执行等物权效力。赋予无过错不动产买受人期待权对抗出卖人债权或物权的效力,在执行程序上对不动产受让人进行优先保护,从而达到维护房屋买受人合法权利、交易安全及社会稳定的目的。

        现行体制下不动产采取登记公示主义,不动产买受人签订买卖合同后,不能及时进行登记的情况较多,买受人取得法律意义上的所有权往往滞后于债权合意。若不赋予无过错不动产买受人物权期待权,其将面临其他金钱债权人就买卖不动产另行变价的风险。

        (二)以案说法

        案情简介:2009年8月3日,姜福霞与金富源房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,双方约定:姜福霞购买金富源房地产公司开发建设的位于海口市海甸岛东部开发区第八区(海景路86号海景花园)E型公寓第1幢20层2002号房(以下简称涉案房屋)。签订合同的当天,姜福霞向金富源房地产公司支付了全部购房款20万元和税费,金富源房地产公司将涉案房屋交付给姜福霞使用,姜福霞亦向物业公司交付了水电相关费用。金富源房地产公司未为姜福霞所购买的房屋办理过户登记。

        海南省第一中级人民法院于2014年9月11日作出(2014)海南一中民一初字第30号民事调解书确认:捷联公司欠兆南公司借款本金人民币1000万元及逾期还款利息,金富源房地产公司对捷联公司的债务承担连带清偿责任。该调解书发生法律效力后,因捷联公司及承担连带清偿责任的金富源房地产公司均未履行还款义务,2014年12月5日,海南省第一中级人民法院查封了登记于金富源房地产公司名下的涉案房屋。

       法院认为:海南省第一中级人民法院经审理认为,作为商品房买卖合同中的买受人姜福霞支付合同价款后,在未办理过户手续的情况下,享有的是涉案房屋的物权期待权。兆南公司与捷联公司、金富源房地产公司借款纠纷为其他债权,不能优先于已支付全额房款的姜福霞的物权期待权受偿。虽然涉案房屋未办理权属过户登记手续,但是姜福霞是合法占有房屋的,其所享有的占有权亦应受法律保护,兆南公司基于其与金富源公司的债权不能排斥姜福霞的合法占有权。

        因此,姜福霞基于享有的物权期待权及合法占有权能够排除涉案房屋的执行。姜福霞请求停止对涉案房屋的执行,理由充分。一审宣判后,兆南公司不服,向海南省高级人民法院上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。

        实务要点根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

        《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》认为,建筑工程价款的受偿权优先于抵押权和其它债权,已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,其享有的物权期待权优先于建设工程价款。

        本案所涉的兆南公司与捷联公司、金富源房地产公司借款纠纷为其他债权,即通过人民法院强制执行,实现以给付一定数额金钱为目的债权,而姜福霞享有的是物权期待权,对涉案房屋所享有的权利在效力上优先于申请执行人兆南公司的债权,故作为执行案件的申请执行人兆南公司如申请执行涉案房屋,将妨害案外人姜福霞对涉案房屋享有的实体权益。

       (三)引以为鉴

        结合上述案例的裁判观点,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条及《民事诉讼法》第二百零四条的规定,购房者的房屋在被法院查封后,可采取的法律救济途径为向法院提起案外人异议,或通过向法院起诉要求主张对该房屋享有的实体权利从而达到解除房屋查封、排除执行的目的,维护自身合法权益。但是,对于购房者来说,开发商名下楼盘众多,房屋体量较大,且房屋涉诉情况纷繁复杂,若不及时办理产权登记,涉诉房产的物权理论上仍属于开发商,一旦因其他债权人的诉讼纠纷导致所购房屋被执行时,再试图通过物权期待权排除执行,相关维权及诉讼成本将是不可估量的,这将极大损害购房者的权益,“劳民又伤财”。因此事先采取相应措施,即尽早办理产权证明,降低法律风险,是相较事后法律救济更为便捷和有效的权益保障措施。对于开发商来说,预售商品房的应取得商品房预售许可证,销售现房的应已取得房屋的产权证并未将房屋进行抵押或设定担保。更为关键的是,因我国实行不动产物权登记制度,即房屋产权以登记为准,因此在商品房买卖合同签订后,购房者要及时催促房产商履行网签备案、办理不动产权证或过户手续,确保房屋能够在合同约定的期限内办理到自己名下,以避免因房产商的债务纠纷而使自身的合法权益受到影响与损害。



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