正在建造且没有产权证的房屋可以买卖吗?

发表于 讨论求助 2019-06-21 18:51:28

基本案情:2010年3月,李某与某房地产开发公司签订了购房合同,购买了位于某市某区域的一套期房,约定该套房屋总价款为122万元,2011年6月房屋交付,2011年11月开发商作产权登记。2010年10月,李某因工作上的原因,调至外地工作,因去外地工作也得买房,加之小孩上学等原因,李某便想在外地买房,但苦于手头上经济压力,便打算卖掉该期房。2010年12月,李某与陈某签订了该期房的买卖合同,合同约定该期房总房款为150万元,首付50万元,因该房屋目前尚未取得房屋所有权证,待李某房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续,同时陈某支付剩余房款100万元。同时约定了该房屋买卖合同自双方签订之日生效,双方对此买卖行为均不得反悔,否则由违约的一方以总房价款的20%支付违约金。因房价持续上涨,2011年6月,李某以170万元将该套房屋卖给了杨某,并将房屋交付给杨某使用,杨某并于2011年11月办理了房屋过户手续。期间,陈某找到李某要求交付房屋,履行各自的合同义务,但是李某一直以工作忙推脱。一直到2011年11月,陈某才知晓该套房屋已经过户给了杨某,陈某知晓继续履行合同已无可能,便起诉到法院要求李某支付违约金。

 

  李某辩称该合同无效,其依据是《城市房地产管理法》第38条第6款的规定“下列房地产不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的”。因该诉争房屋在没有取得房屋所有权证之前就与陈某签订了房屋买卖合同,该行为违反了相关法律规定,属于无效合同。

   那么该合同是无效合同吗?陈某可以要求李某支付违约金吗?


分析:该合同是有效合同。《物权法》第15条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。


《城市房地产管理法》第38条规定的“未取得权属证书不得转让”是行政管理的规定,即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续。而且法律并没有规定没有取得房屋产权证时,签订的房地产买卖合同是无效的。李某和陈某签订的合同是双方真实意思的表示,该合同是合法有效的。因此陈某是可以依合同约定要求李某支付违约金的。


风险提示:买卖没有产权证的房屋是有一定的风险的,因为此类房屋不能办理过户,不过户就意味着房产的所有权还是原房东的,他是有处分权的,他完全可以一房两卖甚至一房多卖。如果一定要买这种暂时没有产权证的房屋的话,一定要对违约责任作出明确的约定,以保护自己的利益。

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