征收拆迁:被征收房屋价值要依法进行评估,补偿标准不得低于类似房地产的市场价格

发表于 讨论求助 2019-06-30 23:53:44

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裁判要点《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。在征收拆迁的过程中,若市县区政府无正当的法定理由,未经第三方评估机构对被征收房屋价值进行评估,直接作出屋征收补偿决定的,人民法院审查后,会依法撤销该决定。

裁判文书

甘肃省平凉市中级人民法院

行 政 判 决 书

(2017)甘08行初44号

原告XX军,男,汉族,生于1966年10月31日,住庆阳市西峰区北大街213号汽修厂1号楼212室。

被告庆阳市西峰区人民政府,住所地:西峰区九龙南路29号。

法定代表人王驰,该区区长。

原告XX军因诉被告庆阳市西峰区人民政府房屋管理行政补偿一案,不服庆阳市西峰区人民政府于2017年3月13日作出的区政决字〔2017〕11号关于XX军房屋征收补偿的决定,于2017年9月4日向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭,于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告XX军的委托代理人樊洁、张皓添、被告庆阳市西峰区人民政府出庭应诉负责人徐莹、委托代理人王有海、袁治业均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX军诉称,2017年3月13日,被告针对原告合法房屋向原告发出区政决字〔2017〕11号房屋征收补偿决定书。原告认为该行政行为违法,应当予以撤销。原告的房屋是原告的合法财产,受法律保护,而被告在征收工作中存在大量违法行为,并非法剥夺了原告的相关合法权利。该房屋征收补偿决定属于违法实施征收的行政行为,被告作出征收决定的依据不足、缺少大量关键证据,没有经过法定的前置程序,已经存在的拆迁材料、文件涉嫌作假并极不完备,征收决定存在对原告房屋的性质认定、价值评估认定、面积认定、采用的补偿标准等事实方面认定错误,存在证据不足、程序违法、不合理等诸多违法情形,属于违法行政决定。为维护原告的合法权益,起诉要求撤销区政决字〔2017〕11号房屋征收补偿决定。

被告庆阳市西峰区人民政府辩称,被告于2014年8月18日、19日对包括原告在内的所住片区的居民是否同意其房屋进行改造而征求意见,包括原告在内的绝大多数居民同意进行改造。为此,2014年10月21日,被告以区政府告字〔2014〕21号作出了征收原告等人所住片区房屋的征收决定,并将该决定张贴于小区管委会门前的醒目位置。2015年7月4日,被告向288户居民发放选择评估单位征求意见表287份,选定的评估单位于2015年7月17日出具了征收估价报告。7月21日,项目实施单位根据西峰区人民政府常委会议的决定,对外公布了《张三巷片区汽修厂区块棚户区改造征收补偿安置方案》,并在片区管委会办公室外墙壁上公告了补偿安置方案的具体内容。2015年12月8日经西峰区人民政府七届41次常务会议讨论,对诸如将住宅楼一楼改成门面房的住户仍依住宅性质按照《征收补偿方案》的相关标准进行补偿的意见。该方案得到改造片区绝大多数业主的支持和拥护,在短短的几个月内大多数居民同意按照《安置补偿方案》的内容签订了补偿安置协议,绝大部分居民补偿资金全部兑付到位,搬迁结束,涉拆建筑物已基本拆除到位,但原告不愿签署补偿安置协议。2017年3月13日被告根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定,以区政决字〔2017〕11号决定书决定对原告所有的房屋按照相关规定予以征收并以货币方式一次性补偿其费用302461.42元,同时告知了其相关权利和义务。同日,被告发出了区政府告字〔2017〕1号房屋征收补偿决定送达公告,由实施单位的工作人员张贴于楼房外边的显著位置。2017年3月20日,向原告送达了决定书。到2017年7月5日被告又向原告送达了关于履行《房屋征收补偿决定书》的催告书,以督促催告原告尽快搬迁房屋。7月6日,原告收到了该催告书,可其至今仍未搬迁。基于上述事实及理由,被告认为被告作出的区政决字〔2017〕11号决定书事实清楚、程序合法、适用法律准确、决定正确,关乎民生、符合民意,原告的起诉没有任何理由,应当依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明,被告庆阳市西峰区人民政府为实施棚户区改造,于2014年11月6日发布了区政府告字〔2014〕21号《关于张三巷片区汽修厂区块棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公告》,确定庆阳市西峰区人民政府北街街道办事处(以下简称”北街办”)为该片区房屋征收实施单位。2015年3月10日,北街办拟定了《张三巷片区汽修厂区块棚户区改造征收补偿安置方案(草案)》,于3月12日张贴公布。2015年7月4日,北街办就选择房地产评估公司向被征收房屋所有人征求意见,7月5日公示选择结果,次日即根据该结果由甘肃信诺房地产咨询估价有限公司庆阳分公司先行开展房屋评估作业。2015年7月15日,北街办与甘肃信诺房地产咨询估价有限公司庆阳分公司正式签订了《房屋征收评估委托合同》。2015年7月21日,北街办作出《张三巷片区汽修厂区块棚户区改造征收补偿安置方案》,于2015年8月10日张贴公布。2015年8月17日,甘肃信诺房地产咨询估价有限公司作出整体房屋征收估价报告,但未对原告XX军所有的被征收房屋作出分户评估报告。因原、被告双方长期就征收补偿未能达成协议,经北街办报请,被告庆阳市西峰区人民政府遂参照汽修厂小区一号楼二单元104室分户评估报告,于2017年3月13日作出区政决字〔2017〕11号关于XX军房屋征收补偿的决定书,对XX军居住的西峰区北大街50号汽修厂小区院内一号楼2单元101号房屋决定一次性货币补偿302461.42元,其中主体建筑补偿261397.656元、附属物折价补偿840元、货币安置补偿费上浮10%计26223.77元、搬迁费5000元、过渡费9000元。2017年3月20日送达该决定书时原告XX军拒收。2017年3月13日,被告庆阳市西峰区人民政府作出区政府告字〔2017〕1号房屋征收补偿决定书送达公告,并进行了张贴。原告杨永军不服,提起诉讼。

另查明,2016年9月26日,原告XX军等人因不服被告庆阳市西峰区人民政府作出的区政府告字〔2014〕21号关于张三巷片区汽修厂区块棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定,提起诉讼,本院于2017年5月12日作出(2017)甘08行初27号行政裁定书,以其起诉超过法定起诉期限为由,裁定驳回起诉。2017年10月20日,甘肃省高级人民法院作出(2017)甘行终358号之二行政裁定书,驳回其上诉,维持原裁定。2017年1月18日,原告XX军等因申请政府信息公开诉被告庆阳市西峰区人民政府不履行法定职责一案向本院提起诉讼,在诉讼过程中,被告庆阳市西峰区人民政府向原告等人公开了与张三巷片区汽修厂区块棚户区改造项目有关的信息,但因被告未依法公开,本院于2017年7月17日作出(2017)甘08行初2号行政判决书,判决确认被告庆阳市西峰区人民政府在法定期间对原告的政府信息公开申请未予答复的行政行为违法。

上述事实,有房权证西房管字第2015046号房屋所有权证、(2017)甘08行初27号行政裁定书、(2017)甘行终358号之二行政裁定书、(2017)甘08行初2号行政判决书、张三巷片区汽修厂区块棚户区履行征收补偿安置方案(草案)及征收补偿安置方案、常务会议纪要(2015年7月7日第36次、2015年12月8日第41次)、关于申请对张三巷片区汽修厂区块棚户区改造项目剩余住户做出征收补偿决定的报告、房屋征收补偿决定书送达公告、送达区政决字〔2017〕12号房屋征收补偿决定书回执、照片等证据证实。

本院认为,被告庆阳市西峰区人民政府作出区政府告字〔2014〕21号《关于张三巷片区汽修厂区块棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公告》和《张三巷片区汽修厂区块棚户区改造征收补偿安置方案》后,原告XX军于法定起诉期限届满后提起的诉讼,已经本院依法裁定驳回起诉,甘肃省高级人民法院裁定维持,该房屋征收决定及补偿安置方案具有法律效力。原告XX军及其代理人提出的有关征收决定、安置补偿方案的意见不属本案审查的范围。根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二十六条”房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,......由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告”的规定,被告庆阳市西峰区人民政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职权,且该补偿安置方案虽未确定签约期限,但自2015年8月10日公布补偿安置方案至2017年3月13日被告庆阳市西峰区人民政府作出本案被诉补偿决定前,双方协商已一年有余仍未能达成补偿协议,符合被告作出房屋征收补偿决定的时间条件。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款”对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”的规定,被告庆阳市西峰区人民政府作出房屋征收补偿决定,应通过房地产价格评估机构的依法评估来确定被征收人房屋的价值,但本案被诉房屋征收补偿决定对原告XX军所有的房屋价值系参照他人房屋的评估价值确定,并未对原告XX军的房屋进行评估,不符合法律规定。关于被告庆阳市西峰区人民政府辩称其对原告XX军被征收房屋未能作出分户评估报告,系因原告XX军及其家属拒绝接受评估所致的意见,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条”房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。......”及住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第二、三款”被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明”的规定,被征收人拒绝履行配合义务,应当依法承担不利的法律后果,但并非房地产价格评估机构不予作出分户评估报告和参照其他依据确定被征收房屋价值的正当理由,被告庆阳市西峰区人民政府的该项辩解理由不能成立。关于原告XX军及其代理人提出应当对其房屋按照商用房进行补偿及应对其补偿停业损失的理由,依据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定,对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准。国务院办公厅国办发〔2003〕42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条”对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予补偿”的规定,产权证记载为住宅用用房,尽管被征收人实际用于经营,已取得营业执照并能够提供纳税证明的,但从房屋性质上讲仍应认定为住宅,该通知同时授权地方人民政府对此类房屋的补偿标准作出具体规定。本案原告XX军持有的座落于原西峰市北大街195号丁玉兰名下房权证西房管字第2015046号房屋所有权证上登记的房屋性质为住宅,虽提供了个体工商户营业执照、税务登记证,但未提供纳税情况及省、市、区人民政府就此类房屋补偿标准的具体规定,不符合上述规范性文件规定证明要件。关于原告XX军及其代理人提出应对相关公用设施、公摊面积进行补偿的意见,因属于房地产价值评估过程中应考虑的事项,待作出房屋评估报告后,可通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定的程序寻求救济,由本院直接作出评判缺乏法律依据。

综上,被告庆阳市西峰区人民政府对原告XX军所有的房权证西房管字第2015046号房屋所有权证和庆市国用(2007)第3511-17号国有土地使用证登记的房屋作出的区政决字〔2017〕11号房屋征收补偿决定,认定被征收房屋价值的主要证据不足。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定,判决如下:

撤销被告庆阳市西峰区人民政府作出的区政决字〔2017〕11号关于XX军房屋征收补偿的决定。

案件受理费50元,由被告庆阳市西峰区人民政府负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省高级人民法院。

审判长岳学敏

审判员刘亚琼

审判员摆建军

二○一八年一月二十六日

法官助理胡红奎

书记员白晓伟

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