授信方案中的担保方式

发表于 讨论求助 2019-10-14 11:13:35


授信方案,即银行的授信批复,是有权审批部门出具的同意贷款的正式文件。授信方案中包含借款人、金额、币种、利率、贷款期限、额度有效期、资金用途、授信产品、还款方式、保证金、交易结构(如有)、担保方式、出账条件、管理要求。

担保方式是指保证人和债权人约定,与债务人不履行债务时,由保证人按照约定履行主合同的义务或者承担责任的行为。担保方式有抵押、质押、保证、留置、订金。金融机构常用的担保方式为抵押、质押、保证三类。

本篇,我们从授信方案中担保方式这一角度,来分析项目可能存在的风险。

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抵押篇

抵押是指债务人或者第三人不转移抵押财产的占有,将抵押财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时,债权人有权依照担保法的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。


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第三方抵押


银行人员需要特别关注第三方抵押的情况。要知道,如果借款人有实力的话,往往会以其自有的土地、厂房、住宅或商业综合体等资产到银行抵押融资。而如果借款人以第三方抵押物到银行办理贷款,会有很多潜在的问题值得关注。

抵押人愿意给借款人提供抵押物,往往有更深层次的原因。

如抵押权人与借款人是同一实际控制人,那么该业务存在未做集团授信、拆分授信、超授权审批、调查不尽职等一系列违规操作风险。

如抵押人提供抵押物并从中收取手续费,那么后期如何借款人顺利归还银行本息,则各方相安无事。一旦借款人无法归还银行贷款,银行想处置抵押物的时候,会遇到各方阻挠,阻碍银行债权的实现。

如抵押人与借款人恶意串通,将存在下次的抵押物提供给银行,那么银行后期在处置。常见的情况是抵押人存在民间贷款纠纷,抵押物随时可能被查封;抵押人在银行贷款存在逾期欠息,导致抵押物随时可能被抵押人的债权银行查封。

如抵押人自身经营情况恶化,以抵押人作为借款主体去融资存在较大难度。于是抵押人便找借款人作为通道,抵押人提供抵押物,借款人只是壳公司,融资以后实际用款方为抵押人。此时,即便借款人不是壳公司,由于借款人不是实际用款人,一旦贷款无法偿还,借款人、抵押人之间会相互推诿,导致不良贷款难以收清。

第三方抵押,应该是银行信贷审查人员予以关注的风险点。上述列举的情况,出现任何一种情况,都会导致项目出现重大风险。



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异地抵押


异地抵押,即抵押物位于项目经办行的异地营销区域。异地营销区域一般是指一级分行所在省份以外的地区,部分管理严苛的银行要求甚至对二级分行的营销区域做了划分。

异地抵押,将导致经办行对于抵押物及抵押人的贷后管理工作难以落实到位。对于银行来说,审而不管属于耍流氓。一些经营机构觉得拿到审批部门的批复就万事大吉,挥着膀子做业务。殊不知,信贷审批只是银行三查中的一环(贷前调查、贷审审查、贷后检查)。贷后检查作为银行对企业风险变动的动态追踪,以及风险预警信号的识别,具有重大作用。因此,贷后检查的重要性不言而喻。

而如果抵押物位于异地,那么抵押物是否被查封、抵押物的使用状态、抵押物的销售情况(尤其是在建工程抵押)等信息,难以及时跟进,导致风险滋生,引发信用风险。

另外,异地抵押项目,经营部门难以从当地企业、当地政府部门获取有效信息,导致风险未能及时获悉。


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抵押物价值


关于抵押物的价值有以下两点需要注意。

第一,抵押物价值的评估方式是否合理。目前,市场上流行的抵押物评估手段有收益现值法、破产清算法、市场现价法、重置成本法。在评估方式的选择上,银行要根据外部资产评估机构的专业意见,合理确定抵押物的价值是否合理。

第二,抵押物价值过高将导致抵押物难以变现。抵押物价值过高的情况,往往出现在商业地产项目中。这类抵押物,采取的评估方式往往是公允价值法,也即市场现价法。但是,抵押物又没有真正频繁交易,导致资产评估机构会参照抵押物之前出售的价格以及附近类似资产的销售价格。这样抵押物的评估价值就是参考价格乘以抵押物面积。但这类交易数量偏少,且参考的价格是市场交易行为。一旦企业经营不善,需要对抵押物进行拍卖的时候,此时买方将处于强势地位,买方会不断压价,使得抵押物的交易价格远低于参考价格。

还有就是抵押物价值偏高,如评估价值在20亿元以上。这时,如果银行真的到了需要处置抵押物的时候,难以找到资金实力如此雄厚的买主,导致交易难以实现。抵押物价值越高,在拍卖的时候越侧客户,符合条件的潜在买方也越少。最终,导致抵押物难以变现。


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抵押率


抵押率又称“垫头”,是抵押贷款本金利息之和与抵押物估价价值之比。合理确定抵押率,是抵押贷款管理中的一项重要内容。

第一,相同的抵押物,抵押率越低越好。

一般来说,抵押率越低越好。因为抵押率越低,说明在发放相同金额的贷款本金时,银行债权所对应抵押物的价值越高。这样,在处置抵押物时,将抵押物折价销售,并且抵押率越低,折价的幅度越大,越能吸引买方的兴趣,抵押物处置成交的概率也越大。综上,相同的抵押物,抵押率越低越好。

第二,抵押率变相控制了企业的违约成本。

举例说明,企业以抵押物合理评估价值是10亿元,但是本行仅给予2亿元授信敞口,这样抵押率只有20%。如此低的抵押率,一旦借款人难以偿还本行贷款本息的时候,借款人会多方筹措,尽力归还本行贷款。否则,银行低价处置抵押物,会给抵押人造成较大损失。

同时,要注意的是,较低的抵押率,相当于留下了他行贷款置换本行贷款的空间。10亿元抵押物在本行融资2亿元,抵押率仅20%。如果企业将本抵押物到他行融资4亿元,这样归还本行贷款以后企业尚余2亿元可用资金。且此时,抵押率也只有40%,属于较低水平。

而如果企业以10亿元抵押物在本行融资6亿元,而抵押物的取得成本仅4亿元。这时,借款人相当于空手套白狼,把抵押物到银行进行了变现。而银行在后期处置抵押物时,抵押率较高,处置难度较大;抵押率较高,也挤压了他行贷款置换本行贷款的空间。

第三,抵押率的确定是个艺术活。

抵押率的确定,是个艺术活。下面这些方面,均可能影响到抵押率:借款人的信用风险程度、抵押物的价值、抵押物的变现能力、抵押物的类别、抵押物的位置、借款人的信用记录、项目的风险程度(针对项目贷款)。因此,抵押率的确定,是一个综合各方信息以后得出的综合判断,且没有标准公式进行操作。


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抵押物位置


李嘉诚说买房要看:位置,位置,位置!对于银行来说,抵押物的位置也很重要。

同样评估价值的写字楼,位于北京还是位于三线城市,天壤之别。同时,位于北京的金融街还是位于北京的延庆区,也有天壤之别。

另外需要关注的是,有的地区很奇怪,一条街之隔,街这边人气旺,商业繁华,街那边门前冷落鞍马稀,门可罗雀,这种情况也是我们所说的“假口岸”。上述情况导致抵押物的价值与变现能力存在巨大差异。


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抵押物类型


抵押物指已作为抵押担保的财产。按我国《担保法》第34条规定,下列财产可作为担保物:(1)抵押人所有的房屋和其它地上定着物;(2)抵押人所有的机器、交通运输工具和其它财产;(3)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其它地上定着物;(4)抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其它财产;(5)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;(6)依法可以抵押的其它财产。

实际操作中,银行所涉及到的抵押物,主要是土地使用权、住宅、别墅、公寓、工业厂房、写字楼、商业综合体、酒店、车位等资产。抵押物的类别不同,影响极大。如工业企业提供工业土地抵押,这一担保措施进行是确保本行授信方案优于他行,但该抵押物难以实现缓释授信风险的作用。因为工业用地,尤其是企业厂房里面的工业用地,变现难度较大。而如果抵押物是住宅,则其变现能力较强,银行甚至可以根据抵押物类别的不同调整抵押率的上限。

但需要关注的是,不同类别的抵押物难以分个三六九等。银行需要在具体环境下,对不同抵押物进行分析。如春熙路的商业综合体因其产生租金的能力较强,甚至强于三线城市市区住宅的变现能力。


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预防操作风险


抵押物涉及操作风险,比如重复抵押,比如被抵押被查封,比如抵押物未经银行同意而被销售等。工行评授信审批部领导刘元庆在《信贷的逻辑与常识》中,对抵押物提出的要求是“选的好、估的准、押的住”。操作风险,其实就是“押的住”的问题。

笔者就见过一些房地产企业,未经银行许可而与购房者私下签订购房合同,并且不去备案,最后购房者引发舆论压力,搞得银行很是被动。

还有就是笔者见过一些房地产企业,房子卖完了,销售款却没回来,这里面企业有问题,银行在操作风险上也有问题。

还有就是土地抵押至银行,房产未抵押。按照我国法律要求“房随地走,地随房走”,土地抵押至本行,看似没问题了,可是,企业又把房产抵押到其它银行去贷款,最后导致本行也很尴尬。


08

抵押物权属纠纷


抵押人取得抵押物的过程,可能存在权属纠纷。抵押物的取得方式,主要是自律或外购。如果是自律,存在和他人合作开发(如一方触底,一方建设)、部分抵押物抵付工程款等情况,导致抵押物权属存在瑕疵甚至纠纷。如果是外购,也存在外购过程中的瑕疵,譬如抵押人支付抵押物原权属人订金后做了不动产登记变更手续,约定尾款在一定时间内到位,尔后抵押人恶意将该抵押物通过抵押到银行融资。此时,若银行贷前调查未落实到位,可能引发借款人故意拖欠银行贷款,而银行在处理抵押物时,抵押物原权属人以民事纠纷的形式介入,查封抵押物,导致抵押物难以处置。


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抵押物产生的收益(如租金)


抵押物对于企业来说,往往只是提高企业违约成本的一个手段。抵押物对于银行来说,第一可以通过提高企业违约成本以确保企业能够按时归还贷款,这相当于提高了银行的风险抓手;第二可以在企业不能按时归还贷款时获取优先受偿价款。比如借款人申请综合授信,以自用土地、厂房或写字楼作抵押。这时,抵押物由于是借款人自用,不具有自偿性,其自身不能产生现金流。

但是有一类业务,抵押物可以产生租金,且租金是业务贷款本息还款的重要来源,那就是经营性物业贷款。经营性物业贷款的抵押物往往是酒店、商业综合体、写字楼等商业地产。抵押物具有自偿性,其产生的现金流可以用于偿还银行贷款本息,但需要注意经营性物业贷款往往存在以下问题:第一,资金挪用于其他项目建设;第二,本行信贷资金往往用于置换他行贷款,本行要注意抵押物价值、变现能力、自偿性,避免本行沦为接盘侠;第三,抵押物价值偏高,处置难度偏大;第四,抵押物往往反应在企业投资性房地产科目,其资产价值评估方法是公允价值法(即市场现价法),抵押物存在评估价值偏高的情况;第五,抵押物产生的租金收入较为分散,难以归集;第六,弱二线、三线城市的商业项目谨慎介入;第七,注意控制抵押率,留下他行贷款置换本行贷款的空间;第八,零售批发市场、物流园区市场等业态项目风险较高,谨慎介入。


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抵押物在他行已抵押


若项目在审批时,发现本次授信方案中抵押物正在他行抵押。那么需要注意,很可能本行授信资金用于偿还他行贷款了,也就是说本行成了接盘侠。

具体可能的情况就是,借款人以抵押物在A银行融资,贷款快到期且A银行不愿意以此抵押物给借款人增加授信敞口。那么,借款人就会想着到B银行进行融资,并且敞口额度要高于A银行给的额度。若B银行如借款人所愿给予更高的额度,这时借款人通过自有资金或过桥资金先偿还A银行贷款,再去B银行办理贷款手续。如此一来,A银行彻底解脱,本息结清。而B银行因为相同的抵押物给予借款人更高的授信敞口,积压了他行融资偿还本行贷款的空间。并且,B银行的经营部门往往会说企业是优质企业,还可以提供抵押物,本次之所能把客户争取过来,就是因为我行给予更高的敞口额度。


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抵押物是否完整


抵押物是否完整,讲的是以下几种情况。

第一,抵押物已部分销售。抵押物被销售,会导致抵押物不完整,给抵押物处置留下隐患。尤其是部分底商已销售的情况,更需要关注。因为底商往往最便于出租,销售价格也最高。企业把最值钱的底商出售,再将不好出售的资产抵押至银行融资,这样企业变相实现了资产的变现的目的。

第二,抵押物未全部抵押至本行。有的企业修建的综合体或商业体,体量很大,价值也很高。如果到一家银行融资,总融资额太高,难以获批。于是企业将该抵押物拆分以后,到不同的银行融资。这时,如果银行想处置抵押物难度较大,需要各家银行组建债权委员会进行协调。且由于涉及银行较多,各家银行抵押率不一致,评估机价值不一致,导致即便成立债权委员会,银行之间利益也难以协调。


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破除抵押物迷信


银行人士首先要做的就是破除抵押物崇拜,将注意力集中到借款人自身的承贷能力,而将抵押物视作万一企业经营不善时的风险缓释措施。而不能有看到抵押物就降低项目风险的把控,甚至根据本行的抵押率上限与抵押物评估价值来计算给予客户的授信敞口额度。

银行人员要知道,抵押物确实可以提高企业的违约成本,有效降低银行授信风险。但是,银行人士对于抵押物的定位不能有偏差,那就是抵押物仅仅是第二还款来源,即便是经营性物业贷款也是如此。

要知道,抵押物在处置的时候,会面临诸多问题:第一,抵押物价值是否合理;第二,抵押物会面临查封风险;第三,抵押物会面临操作风险,如证件造假,重复抵押;第四,抵押物在处置时,买方处于强势地位,买主抱着捡漏的心态,最终导致抵押物不能按照公允价值进行出售;第五,抵押物可能不完整,导致处置时遇阻;第六,抵押人不配合银行工作;第七,抵押人涉及民事纠纷,进而银行抵押物瑕疵;第八,由于历史原因,导致土地性质与建筑物性质不同,进而引发抵押物出售时存在瑕疵。上述种种情况,会妨碍抵押物的处置。“当债务人不履行债务时,债权人有权依照担保法的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”对于抵押物的上述描述,未深入分析抵押物的处置难度,导致部分银行人士认为抵押物就是一般商品,打折销售肯定好卖。其实不然,抵押物的处置是一个漫长的过程,如果银行忽视企业自身风险,而把目光转向抵押物,那么最终的结果是银行成为大量固定资产的债权人。一旦资产价值出现下跌,银行会首当其冲,不良资产暴增。犹如08年次贷危机时的房地美与房利美。


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抵押物的用途


抵押物的用途,主要是指土地及建筑物的权证上所载明的用途。当抵押物为土地及房产时,可能会遇到土地权证所载用途与实际用途不符的情况,导致抵押物存在瑕疵。比如,一个地区原为工业园区,土地用途均为工业用地,但该土地上所修房产为写字楼,且出企业部分自用外多对外出租,此时,在办理抵押手续时存在瑕疵,导致相关手续无法办理。这种情况属于企业打着幌子,擅自改变土地的用途,再以抵押物的实际用途(如写字楼、商铺)进行评估,导致抵押物价值远高于其本源。如此,即便可以办理抵押手续,在抵押物处置时也会面临障碍。


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抵押手续在出账后再予以办理的风险


有的业务要求出账后再办理抵押手续,这时银行信贷资金发放至办妥抵押手续这段时间,银行存在抵押的空档期。

按照《中华人民共和国物权法》第十六章的规定,以建筑物和其他土地附着物建设用地使用权土地承包经营权、正在建造的建筑物等不动产及其相关权利进行抵押时,才实行登记生效制,而以生产设备、原材料、半成品、产品、正在建造的船舶、航空器、交通运输工具等动产抵押的,实行登记对抗制。依照物权法规定,汽车抵押实行登记对抗制,不登记不影响合同效力。因此,抵押登记手续未办理之前,债权人无法抵抗善意第三人。若善意第三人也将该抵押物抵押并办理登记手续,银行将无法通过抵押物来缓释信用风险。因此,先办出账后办理抵押手续,存在较大的操作风险。





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