济南律师|一方在配偶死亡后购买的房改房,其赠与行为是否有效?

发表于 讨论求助 2020-08-01 16:16:55

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上诉人江洪因赠与合同纠纷一案,不服北京市西城区人民法院(2015)西民初字第22730号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

2015年7月,江洪起诉至原审法院称:蒋若鲁和朱淑云系夫妻关系,双方婚后生有五个子女,即蒋伯年、蒋志峰、蒋立峰、蒋锦峰、江洪。蒋若鲁于1992年5月26日去世。去世后未进行遗产分割。之后蒋若鲁单位落实房改政策,以朱淑云名义、以成本价购买了1106号房。2007年12月19日,朱淑云未经其他继承人同意擅自将1106号房赠与蒋锦峰,并办理房产变更登记手续。朱淑云于2013年3月25日去世。依据法律规定,继承开始后遗产分割前,法定继承人对遗产共同享有所有权,任一共有人未经其他共有人同意处分共有财产,其他共同共有人不予追认的,该处分行为应属无效。因此,朱淑云将1106号房赠与蒋锦峰,侵犯了其他继承人的合法权益,应属无效。现诉至法院,请求确认朱淑云将北京市西城区×××1106号房产赠与蒋锦峰的合同无效。

蒋锦峰辩称:不同意江洪的诉讼请求。蒋若鲁和朱淑云婚后生有六名子女,还有一名是赵和荣。二哥名字是蒋志锋。蒋若鲁去世时间属实,已有23年,超过法律规定继承遗产分割的诉讼时效。成本价购房是承租公房的职工以自己名义购房,不是单位落实房改政策,国家出售公有住房的政策1998年才正式实施。该房屋系朱淑云1999年申请购买,2004年取得房屋产权证件,2007年向被告蒋锦峰进行赠与,并办理了房产变更手续。朱淑云去世时间是2013年2月28日,至今不过两年多,江洪诉状写的时间错误。该房屋系朱淑云个人财产,朱淑云有权自行处置。我已经于2007年12月取得房屋产权,2007年至今有八年时间,江洪的诉讼请求超过诉讼时效,请求法院向江洪释明法律规定,驳回江洪全部诉讼请求。

蒋立峰辩称,不同意江洪诉讼请求。

原审法院经审理查明:蒋若鲁与朱淑云系夫妻关系,二人生育有六名子女,分别是长子蒋柏年、次子蒋志锋、三子蒋立峰,长女江洪、次女赵和荣、三女蒋锦峰。蒋柏年与赵冬梅系夫妻关系,二人育有三子,分别是长子蒋海涛、次子蒋晋涛、三子蒋晋宇。蒋柏年于2007年10月25日死亡,蒋若鲁于1992年5月26日死亡,朱淑云于2013年2月28日死亡。

北京市西城区×××1106号房屋(以下简称诉争房屋)原系蒋若鲁从其单位国家建筑材料工业局承租的公房。蒋若鲁去世后,诉争房屋实际由朱淑云居住使用。1999年,国家建筑材料工业局以成本价将诉争房屋出售给朱淑云,朱淑云支付了成本房价17454.45元、维修基金1604.2元。计算房价时使用了蒋若鲁工龄44年,朱淑云工龄39年,共计83年。2004年11月17日,朱淑云取得了诉争房屋的所有权证。

2007年12月19日,朱淑云与蒋锦峰签订《赠与合同书》并在北京市中信公证处进行了公证,朱淑云将诉争房屋赠与给了蒋锦峰,2007年12月29日,蒋锦峰取得了诉争房屋的所有权证。

庭审中,江洪主张诉争房屋系蒋若鲁生前从单位承租,直至购买前承租人都未进行变更,朱淑云购买该房时使用了蒋若鲁的工龄,且该房屋面积主要基于蒋若鲁的职级因素,该房屋购买中蒋若鲁的级别和工龄贡献更大,该房屋应属于蒋若鲁与朱淑云的夫妻共同财产,由于蒋若鲁已经去世,该房屋应属于朱淑云与其他子女共同共有,朱淑云擅自将诉争房屋赠与蒋锦峰的行为侵犯了其他继承人的权利,且蒋锦峰不属于善意取得,该赠与应属无效。蒋锦峰对此不予认可,主张根据《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号)规定,虽然购买该房屋使用了蒋若鲁的工龄,但由于蒋若鲁生前已将存款分割完毕,故诉争房屋由朱淑云个人出资购买,该房屋应属朱淑云的个人财产。江洪主张最高人民法院[2000]法民字第4号复函已经废止,本案审理在复函被废止之后,不应将废止复函作为判决的依据,由于住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号)现行有效,故应依据该复函作为判定房改房产权归属的依据,根据该复函规定,诉争房屋应属蒋若鲁与朱淑云的夫妻共同财产。蒋锦峰主张虽然最高人民法院[2000]法民字第4号复函被废止,但最高人民法院目前尚未出具新的规定,朱淑云的购房行为、赠与行为均发生在该复函有效期间,该复函应当适用,且该复函于2013年4月8日正式废止,此时朱淑云已经去世,朱淑云生前已经完成的赠与行为不应受到影响。审理中,蒋锦峰为证明蒋若鲁生前已将存款分割完毕,向法院提交了家庭会议录像,江洪对该证据的真实性予以认可,但主张当时只是针对2万多元存款的分配,并未提及房产。

审理中,蒋锦峰另主张其已于2007年取得诉争房屋的所有权证,至今已有八年时间,江洪的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效。江洪主张本案是赠与合同无效纠纷,系形成权之诉,不适用诉讼时效制度。

另查,一、1999年,住房和城乡建设部向司法部律师公证工作指导司发出《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号),内容为:“你司(98)司公函018号函和(99)司公民便字027号收悉。经研究,答复如下:按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策,按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。本案中,唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠,该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此,我司认为,该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。”

二、2000年,最高人民法院向司法部律师公证工作指导司发出《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号),内容为:“你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为,夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后,如果遗产没有分割,应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。以上意见,供参考。”2013年2月26日,最高人民法院发布《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》(法释[2013]7号),决定对[2000]法民字第4号复函予以废止,原因为与现行房改政策不一致,该决定自2013年4月8日施行。

原审法院经审理认为:住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号)虽然载有“唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠,该住房应当视为其夫妇双方共同购买,因此我司认为,该住房应视为唐民悦与其配偶共同财产”的内容,但上述函件并未对“夫妻一方死亡后,健在一方购买公房时享受了已死亡配偶工龄优惠的情况下,该住房是否属夫妻共同财产”这一问题作出明确答复,故仅根据《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号),法院不能判断朱淑云购买的诉争房屋是否属于夫妻共同财产。最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号)虽然于2013年4月8日因与现行房改政策不一致被最终废止,但该复函在诉争房屋产权转移登记至朱淑云名下时仍属有效规定,故该规定可以作为判断本案诉争房屋是否属于朱淑云与蒋若鲁夫妻共同财产的依据。现查明蒋若鲁于1992年即已去世,根据蒋锦峰提交的家庭会议录像可以证明蒋若鲁生前已对存款进行了分割,且蒋若鲁去世至1999年朱淑云购买诉争房屋长达七年之久,江洪并无证据证明购房款系朱淑云与蒋若鲁的共同积蓄,在此情况下,法院认定购房款系朱淑云个人积蓄交纳,诉争房屋应属朱淑云的个人财产,江洪关于诉争房屋属于朱淑云与蒋若鲁夫妻共同财产的主张,依据不足,法院不予采信。综上,朱淑云与蒋锦峰签订《赠与合同书》,将朱淑云个人所有的诉争房屋赠与给蒋锦峰,并未侵犯江洪等继承人的权利,对江洪以此为由要求确认朱淑云与蒋锦峰之间赠与合同无效的诉讼请求,法院不予支持。据此,原审法院于2015年11月判决:驳回江洪的诉讼请求。

判决后,江洪不服,上诉至本院称:第一,诉争房屋属于朱淑云、蒋若鲁的夫妻共同财产,原审法院误读了建住房市函[1999]005号,该文件未将“已故配偶”排除在外,原审法院适用已经废止的复函,适用法律错误。1、购房折合了两个人的工龄。2、房屋面积主要基于级别更高的蒋若鲁的职级因素;总之,诉争房屋的购买中,蒋若鲁的级别和工龄贡献更大。3、本案诉争房屋的出资购房与产权不具有必然联系。因支付购房款而构成债权债务关系的,按照债权债务关系处理。4、朱淑云与蒋若鲁的遗产包括诉争房屋在内未处理。第二,赠与行为侵犯了其他继承人的权利,蒋锦峰不够成善意取得,该赠与行为无效。第三,家庭会议录像显示蒋若鲁只是对他自己名下的存款作了处置,没有对夫妻全部共有财产进行分割,所以原审法院认定诉争房屋购房款完全系朱淑云个人积蓄不成立。

蒋锦峰同意原判并答辩称:第一,朱淑云、蒋若鲁两人均是国家建设部下属部门的干部,以蒋若鲁名义承租的公房均为夫妻共同承租,在蒋若鲁1992年去世后,公房的承租人实际为朱淑云。直至1999年,朱淑云以个人名义购买了承租公房,朱淑云于2013年2月去世。朱淑云购买承租公房的行为、取得房产证的行为,赠与房屋的行为,包括朱淑云死亡均发生在[2000]法民字第4号文有效期间。诉争房屋是朱淑云的个人财产,不是夫妻共同财产。

蒋立峰同意原判并称:我陪同朱淑云一起去购买的承租公房,当时我询问能否以我的名义购买,答复是只能原承租人的配偶购买。诉争房屋是朱淑云个人财产。

当时本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。

上述事实,有双方当事人陈述、出生证明、死亡证明、讣告、中国建设报消息、职工履历表、房屋产权登记申请书、房屋买卖合同、房屋产权证书、公证书、职工购房登记表、收款专用凭证、中央在京单位已购公房上市出售登记表、税收缴款书、房地产权属登记受理通知单、录像、北京市公有住房租赁合同、购房申请书、公有住房调查表、公有住房房价计算表等证据材料在案佐证。

本院认为:本案中,江洪起诉主张其母亲将诉争房屋赠与蒋锦峰的行为无效,理由为诉争房屋是朱淑云与蒋若鲁的夫妻共同财产,蒋若鲁去世后,诉争房屋处于各继承人共有状态,朱淑云未经其他共有人同意处分了共有财产。而江洪主张诉争房屋为朱淑云与蒋若鲁的夫妻共同财产的理由为诉争房屋原为蒋若鲁承租的公房,朱淑云购买该房时使用了本人工龄和已故配偶蒋若鲁的工龄。故本案的争议焦点为使用本人工龄和已故配偶工龄购买的承租公房是否属于夫妻共同财产。

夫妻在婚姻关系存续期间所得的符合婚姻法第十七条规定的财产,归夫妻共同所有。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。在蒋若鲁生前,诉争房屋系其承租的公有住房,蒋若鲁生前对诉争房屋享有承租的权利,但从未取得过诉争房屋的产权,直至1992年蒋若鲁去世时,诉争房屋的性质仍然是承租的公有住房。蒋若鲁去世后,其承租人的身份已经消灭,其不再是诉争房屋的承租人,诉争房屋由蒋若鲁的配偶朱淑云实际居住使用。在蒋若鲁去世7年后,诉争房屋的实际居住人朱淑云通过自己的意思表示、通过买卖合同的民事法律行为取得诉争房屋的所有权,房屋的承租权自此消灭。并且售房单位对诉争房屋出售的对象是具有特定性的,出售行为仅针对了朱淑云一人,并非面向蒋若鲁的全部继承人,朱淑云购买诉争房屋及取得房屋产权均发生于蒋若鲁去世多年后,江洪主张在蒋若鲁去世后才形成的诉争房屋所有权属于蒋若鲁与朱淑云的夫妻共同财产目前是缺乏法律、法规依据的。同理,诉争房屋的所有权也并非蒋若鲁的遗产。建住房市函[1999]005号是对个案的复函,针对的是以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体的购买公有住房的情形,唐民悦及其配偶均在世,与本案涉及的使用了本人以及“已故配偶”工龄购房的案情并不相同,故原审法院未适用上述复函并无不当。本案中,在购买诉争房屋时,确实使用了已故的蒋若鲁的工龄,但无论是使用已故配偶的工龄还是购房面积考虑了已故配偶的职级因素均在法律上无法直接等同于为已故配偶创设房屋所有权。上述因素在朱淑云购房中体现了一定的财产利益,但无法导致诉争房屋所有权为朱淑云、蒋若鲁夫妻共同财产的法律后果。

至于购房款的来源问题,一方面从家庭会议录像来看,蒋若鲁去世前已将存款分配;另一方面,房屋购房款来源与房屋产权的认定涉及的是不同的法律关系,江洪上诉意见亦认可房屋的购房款来源与房屋产权不具有必然联系,故本院对此点不再赘述。

综上,江洪的上诉请求,依据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第(一)项  之规定,本院判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费4400元,由江洪负担(已交纳);二审案件受理费8800元,由江洪负担(已交纳)。

本判决为终审判决。


来源:网络



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赵晓亮律师:山东齐鲁律师事务所高级合伙人、律师、刑事业务部主任。

 

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